2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
17749 Collins Avenue · Sunny Isles Beach
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licença
01The Mansions at Acqualina
No The Mansions at Acqualina, uma unidade do último andar tem uma piscina de fundo de vidro que avança em balanço sobre a Collins Avenue, segundo a imprensa. Abaixo dela, todas as 84 unidades têm, no cadastro de 2026, avaliação fiscal do condado acima de US$ 5 milhões.
Concluída pelo Trump Group em 2015, é a mais ao sul das quatro torres Acqualina do lado da praia de Sunny Isles Beach. Tem 196 m (643 pés), e, no registro estadual, o condomínio leva apenas o nome do endereço: 17749 Collins Avenue, a Condo. As vendas acompanham os valores. Entre fevereiro de 2025 e junho de 2026, o cadastro estadual de 2026 registra 7 vendas entre partes independentes (sem vínculo entre si, a preço de mercado), todas de US$ 5 milhões ou mais, com mediana de US$ 7 milhões.
§ 02The Mansions at Acqualina
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§ 03The Mansions at Acqualina
Ao sul fica o The Pinnacle (17555 Collins Avenue), concluído em 1998. Ao norte, o Acqualina Resort & Residences (17875 Collins Avenue), construído entre 2006 e 2008, e, depois dele, as duas torres do Estates. O endereço é de Sunny Isles Beach, cidade com prefeitura própria no condado de Miami-Dade, e não do município de Miami; em 2025, a alíquota da prefeitura foi de 1,7000 mill (US$ 1,70 por US$ 1.000 de valor tributável).
Nenhuma fonte documenta a vista para o mar por fachada ou andar, nem regras de acesso à praia; o que cada unidade vê se confere na visita.
§ 04The Mansions at Acqualina
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licença
O arquiteto responsável (architect of record) é a CFE Architects (Cohen, Freedman, Encinosa & Associates), segundo o próprio escritório e a página do projeto da construtora. Os interiores são do STA Architectural Group, segundo a CFE, e as áreas comuns receberam móveis Fendi Casa, segundo a imprensa. A construtora principal foi a Coastal Construction, e a estrutura é toda em concreto.
A piscina em balanço pertence à unidade do último andar, com interiores também do STA. Mais abaixo, a incorporadora descreve um lobby de mármore sob um teto abobadado, em caixotões, com 7,9 m (26 pés) de altura. A altura muda conforme a fonte: o CTBUH dá 196 m (643 pés) e 46 andares; a construtora, 198,1 m (650 pés); o site do arquiteto, 47 andares e 79 unidades. Nenhuma fonte consultada nomeia o paisagista ou declara a intenção do projeto. Os arquitetos das torres vizinhas estão em Arquitetura da costa.
§ 05The Mansions at Acqualina
A incorporadora publica três tipos de planta, todos com cozinha externa e spa no terraço:
01
Villa Di Acqua:
3 quartos, 6 banheiros e lavabo.
02
Villa Di Botticelli:
4 quartos, 6 banheiros e lavabo.
03
Palazzo Di Spiaggia:
5 quartos, 7 banheiros e lavabo, com piscina e spa no terraço.
A construtora anuncia unidades de 374 a 1.049 m² (4.029 a 11.286 pés quadrados). O cadastro do condado não mede cada unidade: atribui 428 m² (4.609 pés quadrados) a 82 das 84 unidades e 856 m² (9.218 pés quadrados) às outras 2: são valores padrão do prédio, não a área medida de cada unidade. Por isso, as áreas da construtora e do cadastro não se comparam, e o preço por metro quadrado aqui é só indicativo.
No alto da torre, a imprensa descreve seis coberturas com piscina interna e uma com pé-direito de 9,1 m (30 pés) e piscina de fundo de vidro. O pé-direito das unidades típicas não foi encontrado.
Segundo a incorporadora, as áreas comuns incluem duas piscinas, 14 cabanas com reserva, o Grand Room, cinema privativo, academia, spa com hammam, golfe virtual, restaurante e bar ao ar livre e parque para cães. Os proprietários também podem usar os espaços do Acqualina Resort e do Estates. Os serviços listados são concierge, serviço de quarto, atendentes de piscina e praia, manobrista 24 horas, segurança e manutenção técnica.
§ 06The Mansions at Acqualina
O mercado não tem uma definição única de imóvel de luxo; neste site, “imóveis de luxo” são unidades com venda registrada de US$ 5 milhões ou mais no cadastro estadual de 2026. O Departamento de Receita da Flórida (DOR) dá a cada escritura um código que diz se a venda foi entre partes independentes, isto é, entre partes sem vínculo e a preço negociado livremente. O cadastro traz 11 escrituras de venda do prédio datadas de 2025 e 2026, e 7 têm esse código.
01
Preço mediano:
US$ 7 milhões.
02
Faixa:
de US$ 6,1 milhões a US$ 13,3 milhões.
03
Preço por área (indicativo):
de US$ 14,2 mil a US$ 31,1 mil por m², mediana de cerca de US$ 16,4 mil (de US$ 1.323 a US$ 2.886 por pé quadrado, mediana de US$ 1.519).
Como comparar. Com uma área de cadastro uniforme, este prédio se compara melhor pelo preço do que pelo metro quadrado. No cadastro de 2026, os dois condomínios da cidade com mais vendas desse tipo, 15 cada, são a torre sul do Estates at Acqualina e o Turnberry Ocean Club. Em toda Sunny Isles Beach, 13 endereços de condomínio registraram ao menos uma venda desse tipo; 18 têm ao menos uma unidade avaliada nesse patamar.
As torres do Estates, mais novas e situadas depois do Acqualina Resort, vendem por mais, por unidade e por metro quadrado; o Chateau Beach, prédio menor ao sul, vende por menos. O metro quadrado da tabela é a mediana de todas as vendas independentes de cada prédio:
| Prédio | Vendas de US$ 5 milhões ou mais | Mediana dessas vendas | Preço por m² (por pé quadrado) |
|---|---|---|---|
| The Mansions at Acqualina | 7 de 7 | US$ 7 milhões | cerca de US$ 16,4 mil (US$ 1.519) |
| Estates at Acqualina, torre sul | 15 de 15 | US$ 10,2 milhões | cerca de US$ 26,4 mil (US$ 2.454) |
| Estates at Acqualina, torre norte | 8 de 8 | US$ 9,9 milhões | cerca de US$ 25,3 mil (US$ 2.350) |
| Chateau Beach | 3 de 10 | US$ 6,8 milhões | cerca de US$ 14,1 mil (US$ 1.314) |
Os limites da conta. Sete vendas são uma amostra pequena, e a contagem é um piso. O cadastro guarda só as duas vendas mais recentes de cada unidade, e escrituras de contratos longos de compra na planta podem ficar fora do código. Portais de anúncios, como o Zillow, mostram o preço pedido pelo vendedor, não o preço registrado. Nenhuma página do site publica número de unidade ou nome de proprietário.
Para fins fiscais, e não como preço, o avaliador do condado atribui às unidades um valor justo (just value), sua estimativa de mercado, de US$ 5,06 milhões a US$ 11,94 milhões, todos acima de US$ 5 milhões. Vinte das 84 unidades (23,8%) têm isenção de homestead, um piso para a parcela de unidades em que os próprios donos moram.
§ 07The Mansions at Acqualina
Ilustração
Imposto predial. Em 2025, a alíquota total em Sunny Isles Beach foi de 16,7227 mills, ou US$ 16,72 para cada US$ 1.000 de valor tributável, cerca de 1,67% ao ano. Um imóvel avaliado em US$ 5 milhões que não seja a residência principal do dono na Flórida (homestead) pagaria cerca de US$ 83,6 mil por ano.
O valor justo do avaliador do condado pode diferir do preço pago; neste prédio, sua mediana no cadastro de 2026 é de US$ 5,71 milhões. Depois da compra, o imóvel é reavaliado pelo valor de mercado pleno em 1º de janeiro do ano seguinte.
Para um imóvel que não seja a residência principal do dono na Flórida, o valor avaliado para os impostos não escolares pode subir no máximo 10% ao ano. A Emenda 3, aprovada pelos eleitores da Flórida em 3 de novembro de 2026, reduz esse teto para 5% a partir do cadastro de 2027; a certificação do resultado pelo estado ainda estava pendente em 9 de novembro de 2026. A isenção de homestead vale apenas para o proprietário que faz do imóvel, de boa-fé, sua residência permanente na Flórida; quem está nos Estados Unidos com visto temporário não cumpre esse requisito.
Taxa de condomínio (HOA). O orçamento da associação não foi encontrado em fonte pública. O vendedor pode fornecer os dois últimos orçamentos, o plano de reservas e as apólices de seguro do edifício, que vale ler antes da proposta. Pergunte também por taxas extras (special assessments), pagamentos que a associação aprova em votação para um fim específico.
Na escritura. Em Miami-Dade, o imposto de selo da Flórida sobre a escritura (documentary stamp tax) é de US$ 0,60 por US$ 100 do preço, cerca de US$ 42 mil numa compra de US$ 7 milhões, a mediana deste prédio. O contrato de compra e venda define quem o paga. A sobretaxa de Miami-Dade, de US$ 0,45 por US$ 100, não se aplica, porque a lei estadual trata a unidade de condomínio como residência unifamiliar, isenta da sobretaxa.
Numa compra financiada, somam-se o imposto de selo sobre a hipoteca, de US$ 0,35 por US$ 100 do empréstimo, e o imposto sobre intangíveis (intangible tax), tributo estadual sobre o próprio empréstimo, de US$ 2 por US$ 1.000.
§ 08The Mansions at Acqualina
A legislação aprovada na Flórida depois do desabamento de Surfside, em 2021, exige duas verificações em todo prédio de condomínio com três ou mais andares habitáveis.
Neste prédio. As duas bases do DBPR, o órgão estadual que regula condomínios, listam um estudo da associação. Na base anterior a julho de 2025, ela aparece como “17749 Collins Condominium Association, Inc.”; na posterior, como “17749 Condo Assn Inc”. A listagem mostra que o estudo foi comunicado, sem dizer o que ele concluiu. A página de segurança predial da prefeitura não traz lista de inspeções prédio a prédio.
O que o comprador de revenda recebe. O vendedor entrega ao comprador, à própria custa, a declaração de condomínio (declaration of condominium), o documento que institui o condomínio e suas regras, com o ato constitutivo da associação, o estatuto e o regulamento interno. Entram também a demonstração financeira anual, o orçamento, a folha de perguntas e respostas e o formulário de governança (governance form) da associação.
O pacote traz ainda o SIRS mais recente, ou a declaração de que nenhum foi feito, e o resumo do relatório da inspeção estrutural obrigatória, quando houver. Se a incorporadora passou o controle do prédio aos proprietários depois de 1º de julho de 2023, inclui também o relatório da vistoria de transferência (turnover inspection).
Com os documentos em mãos, o comprador tem 7 dias para desistir, sem contar fins de semana e feriados. O direito não existe se o contrato registrar que os documentos chegaram mais de 7 dias antes da assinatura, e termina no fechamento da compra (closing). Na compra direta da incorporadora, o prazo de desistência é de 15 dias.
§ 09The Mansions at Acqualina
Aqui, os mapas revisados pesam. A partir de 19 de fevereiro de 2027, o ponto do edifício sai do risco mínimo e passa à Zona AE, a área com 1% de chance de inundação em qualquer ano. Na Zona AE, o banco que financia a compra costuma exigir seguro contra inundação. A cota de referência ali é de 2,1 m (7 pés), num referencial mais novo (NAVD88), que não se compara diretamente com o atual.
A cota de inundação de referência (base flood elevation) é a altura que a água deve alcançar numa cheia com 1% de chance em qualquer ano, medida a partir do nível de referência do mapa (NGVD29, nos mapas atuais). Não é a profundidade da água sobre o terreno.
Nos mapas em vigor desde 11 de setembro de 2009, o ponto do edifício está na Zona X não sombreada, de risco mínimo. Rumo à praia vêm a Zona X sombreada, com 0,2% de chance de inundação por ano, a Zona AE, com cota de 3 m (10 pés), e a Zona VE, com 3,7 m (12 pés). Na Zona VE batem as ondas de tempestade e valem as regras de construção mais rígidas.
A leste do edifício, os mapas revisados mostram a Zona X, de risco mínimo, e depois a Zona VE, com 3,7 m (12 pés). A linha da VE chega uns 50 m mais perto: a cerca de 60 m a leste do ponto do edifício, contra uns 110 m hoje. São leituras da camada nacional da FEMA (National Flood Hazard Layer), não determinações oficiais.
No mapa de planejamento do condado (Storm Surge Planning Zones), o endereço está na Zona B de maré de tempestade, a água do mar que um furacão empurra para a terra. Toda Sunny Isles Beach e Golden Beach estão nessa zona, que o condado considera sujeita à maré a partir de furacões de categoria 2. As evacuações são ordenadas pela trajetória e pela maré prevista de cada tempestade, não apenas pela categoria.
O programa federal de seguro contra inundação (NFIP) cobre até US$ 250 mil por edifício residencial e US$ 100 mil de conteúdo. A apólice que uma associação de condomínio contrata para o edifício pode chegar a US$ 250 mil por unidade, o que daria US$ 21,5 milhões com as 86 unidades do registro estadual. Em imóveis desses valores, a cobertura acima dos limites do NFIP vem do mercado privado.
No seguro contra vendaval, a Citizens, seguradora de último recurso mantida pelo estado da Flórida, não emite a apólice do proprietário de unidade (unit owner’s policy) quando o custo de reposição da unidade e do conteúdo, somados, chega a US$ 700 mil ou mais. Nos condados em que o regulador estadual de seguros constata concorrência insuficiente, o limite é de US$ 1 milhão. Conta o custo de reposição, não o preço de compra; a apólice da associação, que cobre o edifício, segue regras próprias. Um corretor de seguros pode dizer se determinada unidade se qualifica.
§ 10The Mansions at Acqualina
Ilustração
Três regras pesam mais para quem compra do exterior, e cada uma tem suas condições. Quando o vendedor é estrangeiro para o fisco americano (foreign person), o comprador em geral precisa reter 15% do preço e repassá-los ao IRS, a Receita Federal americana; é a regra conhecida como FIRPTA. Quem não é residente nem cidadão americano e tem imóvel nos Estados Unidos diretamente em seu nome fica sujeito ao imposto federal sobre a herança (estate tax).
A terceira regra é a lei da Flórida de 2023 sobre propriedade estrangeira. Ela alcança quem tem domicílio na China, Rússia, Irã, Coreia do Norte, Cuba, Síria ou na Venezuela sob o regime de Nicolás Maduro e não é cidadão americano nem titular de green card. Para essas pessoas, a lei restringe compras perto de instalações militares e de infraestrutura crítica; para quem tem domicílio na China, em todo o estado, com uma única exceção, estreita, para um imóvel residencial.
Nesta costa, essa exceção é a única porta de entrada. A lei conta apenas as instalações cercadas, protegidas por barreiras ou vigiadas, e duas que cumprem o critério ficam a menos de 10 milhas de qualquer endereço daqui. O Aeroporto Internacional Fort Lauderdale-Hollywood (programa federal de segurança aeroportuária) e o Port Everglades (regras federais de segurança portuária) ficam a cerca de 6 a 10 milhas.
Perto ficam ainda duas instalações dos tipos listados na lei: a estação de tratamento de esgoto North District, de Miami-Dade, a cerca de 1 a 4 milhas, e o aeroporto North Perry, a cerca de 6 a 10. A instalação militar mais próxima, em Dania Beach, está a cerca de 8 a 12 milhas, além das 5 milhas que a exceção da lei exige.
Por isso, quem a lei alcança, mesmo com domicílio na China, só pode comprar aqui um único imóvel residencial de até 2 acres (0,8 ha), em nome próprio. Precisa ter visto americano válido que não seja de turismo, ou documentação oficial de asilo, e registrar a compra no Departamento de Comércio da Flórida em até 30 dias. Empresas e outras entidades abrangidas pela lei não podem comprar aqui.
Cada regra está detalhada no guia de compra do exterior. Estas são informações gerais, não aconselhamento jurídico ou tributário.
Para alugar por seis meses ou menos, exigem-se, entre outros requisitos, licença municipal de locação de curta temporada para cada unidade e o consentimento escrito da associação ou uma cópia do seu estatuto. Os documentos do condomínio podem restringir ainda mais o aluguel e dizem se a associação precisa aprovar o comprador, se uma empresa pode ser a titular do imóvel e qual é o prazo mínimo de locação. Neste prédio, nenhum desses pontos aparece em fontes públicas.
The Mansions at Acqualina
Entre fevereiro de 2025 e junho de 2026, as 7 vendas entre partes independentes foram de US$ 6,1 milhões a US$ 13,3 milhões, com mediana de US$ 7 milhões (DOR, cadastro de 2026). Os preços pedidos nos anúncios atuais são outra coisa.
Na 17749 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160, que é também o nome registrado do condomínio. Fica na cidade de Sunny Isles Beach, no condado de Miami-Dade, e não no município de Miami.
Cerca de US$ 16,4 mil por m² (US$ 1.519 por pé quadrado), a mediana de todas as vendas independentes; valor indicativo, sobre uma área de cadastro quase uniforme.
A incorporadora é o Trump Group, a construtora foi a Coastal Construction e o arquiteto responsável é a CFE Architects. Os interiores são do STA Architectural Group.
São 46 andares e 196 m (643 pés), pela contagem do CTBUH, com 84 unidades no cadastro estadual de 2026.
A imprensa descreve seis coberturas com piscina interna e uma com pé-direito de 9,1 m (30 pés) e piscina de fundo de vidro em balanço sobre a Collins Avenue. A maior planta publicada pela incorporadora é a Palazzo Di Spiaggia, com 5 quartos e piscina e spa no terraço. A maior venda do período foi de US$ 13,3 milhões.
A incorporadora lista academia e spa com hammam, duas piscinas comuns e 14 cabanas com reserva. Toda unidade tem spa no terraço, e a planta Palazzo Di Spiaggia acrescenta uma piscina.
Nenhum orçamento foi encontrado em fonte pública. O comprador de revenda tem direito ao orçamento e à demonstração financeira anual, que mostram a taxa, as reservas e eventuais taxas extras.
A incorporadora lista um parque para cães entre as áreas comuns. As regras ficam na declaração de condomínio, que nenhuma fonte pública reproduz; vale pedi-la antes da proposta. Animais de assistência são sempre admitidos, como a lei exige.
Nos mapas revisados da FEMA, em vigor a partir de 19 de fevereiro de 2027, o ponto do edifício passa da Zona X para a Zona AE, onde o banco que financia costuma exigir seguro contra inundação. O corretor de seguros da associação pode dizer como a mudança afeta a apólice do edifício.
A lei municipal de locação de curta temporada não limita quantas vezes uma unidade de condomínio é alugada. Os documentos do condomínio podem limitar a frequência e fixar um prazo mínimo; neste prédio, não foram encontrados em fonte pública.
Esta página não cita depoimentos. O que um consultor pode conferir é o registro público citado abaixo: o registro de condomínios, as vendas registradas, a listagem do SIRS e o mapa da FEMA.
§ 11Fotografias
03
A visita ao Mansions at Acqualina se marca por meio de um corretor licenciado, e quem não pode viajar pode começar por vídeo. Antes dela, vale ler três coisas: os dois últimos orçamentos da associação, o SIRS e o que a declaração diz sobre locação, animais e aprovação do comprador. Com a mudança de mapa de 2027, uma nota do corretor de seguros da associação entra na mesma pasta. As regras sobre animais sempre admitem animais de assistência, como a lei exige.
Andrey Rossin, corretor de imóveis licenciado na Flórida, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, licença de broker BK3069599 (consulta pública do DBPR) · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160 · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com
Florida DOR, cadastro final de 2026 de Miami-Dade (dados de 16 de outubro de 2026), com consulta a todos os condomínios da cidade; DBPR, registro de condomínios e bases SIRS (consulta de 9 de novembro de 2026); FEMA, painel 12086C0153L e camada dos mapas revisados, painel 12086C0153M (estudo 15-04-4157S); condado de Miami-Dade, zonas de planejamento para maré de tempestade (camada GIS, atualização de 2023), e página da prefeitura de Sunny Isles Beach sobre furacões; Estatutos da Flórida 553.899, 718.112, 718.503, 692.201–692.205, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031 e 627.351; Miami-Dade Property Appraiser, tabela de alíquotas; Internal Revenue Code, 26 U.S.C. 1445 (FIRPTA), 2001, 2102 e 2104 (imposto sobre a herança); 44 CFR 61.6; regras municipais de locação de curta temporada e página de segurança predial; CTBUH; CFE Architects; página do projeto da construtora. Declarações da incorporadora e da imprensa são identificadas. O site do empreendimento não tem link, e seu logotipo não é reproduzido; as fotos desta página trazem autor e licença. Lista completa com datas: página de método; correções: registro de correções.
Collins Avenue
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15701 Collins Ave
Ritz-Carlton Residences, a torre mais ao sul de Sunny Isles Beach: 18 vendas desde 2025, 5 de US$ 5 milhões ou mais. Coberturas, custos e inundação.
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16901 Collins Ave
Jade Signature, a torre de Herzog & de Meuron em Sunny Isles: 19 vendas desde 2025, 6 de US$ 5 milhões ou mais, mediana de US$ 9,825 milhões nessa faixa.
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17141 Collins Ave
Muse Residences, de Carlos Ott: 7 vendas desde 2025, mediana de US$ 4,8 milhões. Em 2027, o prédio sai da zona de alto risco de inundação. Com fontes.
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17475 Collins Ave
Chateau Beach Residences, de Kobi Karp: 81 unidades em 33 andares, 10 vendas desde 2025, mediana de US$ 3,975 milhões. Custos e inundação, com fontes.
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17875 Collins Ave
Acqualina Resort & Residences, hotel e residências em Sunny Isles: 19 vendas desde 2025, mediana de US$ 3,396 milhões; inspeção estrutural até 2036 ou 2031.
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17901 Collins Ave
Acqualina Estates, torre sul: 15 vendas de US$ 5 milhões ou mais desde 2025, mediana de US$ 10,2 milhões. Custos, estrutura e inundação, com fontes.
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17975 Collins Ave
888 Via Acqualina, o prédio concluído mais alto de Sunny Isles: 8 vendas de US$ 5 milhões ou mais em um ano, mediana de US$ 9,925 milhões. Com fontes.
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18201 Collins Ave
Trump Royale, no conjunto Trump Grande: 26 vendas desde 2025, mediana de US$ 1,39 milhão. Plantas, custos, inspeção estrutural até 2038 ou 2033 e inundação.
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18501 Collins Ave
Turnberry Ocean Club Residences: 15 vendas de US$ 5 milhões ou mais desde 2025, mediana de US$ 5,6 milhões. Sky Club, custos e inundação, com fontes.
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18555 Collins Ave
Porsche Design Tower: o carro sobe até a garagem de cada unidade. 12 vendas desde 2025, mediana de US$ 4,1 milhões; nova zona de inundação AO em 2027.
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18975 Collins Ave
Residences by Armani/Casa, a torre do Pelli Clarke & Partners em Sunny Isles: 19 vendas desde 2025, mediana de US$ 3,7 milhões. Custos e inundação.
Próxima torre
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