2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
18201 Collins Avenue · Sunny Isles Beach
Photo: Avi Werde via Unsplash — cropped and edited (restored with AI) · Licença
01Trump Royale
O Trump Royale é a torre norte do conjunto Trump Grande, três prédios que a construtora, a Coastal Construction, situa em 4,5 ha (11 acres) e cerca de 305 m (1.000 pés) de praia. Pelo registro, negocia quase sempre bem abaixo da linha de US$ 5 milhões deste site.
A Dezer Development o construiu no número 18201 da Collins Avenue, do lado da praia, em Sunny Isles Beach. O cadastro estadual de 2026 dá como anos de construção 2008 e 2009 e lista 382 unidades; no registro estadual de condomínios, ele consta como Trump Royale, a Condo. O porte mantém o registro movimentado. O cadastro mostra 26 vendas entre partes independentes, isto é, entre partes sem vínculo e a preço de mercado, em 2025 e 2026, a última em junho de 2026. A mediana foi de US$ 1,39 milhão, e só 1 das 26 chegou a US$ 5 milhões ou mais.
§ 02Trump Royale
Photo: Leandro Neumann Ciuffo, CC BY 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licença
§ 03Trump Royale
Ao sul está a gêmea, o Trump Palace (18101 Collins Avenue), de 2006; o conjunto inclui também o Trump International Beach Resort. Ao norte a escala cai: um prédio residencial baixo de 1951 (18325 Collins Avenue), o Sahara Beach Club, um condomínio-motel de 1953 (18335 Collins Avenue), e depois o Bentley Residences, em obras no 18401 da Collins Avenue.
Para o fisco, a torre fica em Sunny Isles Beach, cidade com prefeitura própria no condado de Miami-Dade, e não no município de Miami; em 2025, a alíquota da prefeitura foi de 1,7000 mill (US$ 1,70 por US$ 1.000 de valor tributável). Nenhuma fonte documenta a vista para o mar por andar ou fachada.
§ 04Trump Royale
Photo: Ken Lund, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licença
A The Sieger Suarez Architectural Partnership projetou o conjunto Trump Grande e foi a arquiteta responsável (architect of record). Sua ficha do conjunto indica três torres, 168 m (550 pés) e 987 unidades em 4,5 ha (11 acres), concluídas em 2007. A incorporadora descreve pilares no topo “que se projetam como velas” e um deck intermediário; a construtora, um lobby com átrio de três andares e uma escada de vidro até o mezanino.
Para o Trump Royale, os números mudam conforme a fonte: a incorporadora dá 55 andares e 380 unidades; a construtora, 52 andares, 391 unidades e conclusão em 2008. Nenhuma fonte consultada nomeia o autor dos interiores ou o paisagista, nem declara a intenção do projeto. Mais sobre os arquitetos desta costa em Arquitetura da costa.
§ 05Trump Royale
Segundo a incorporadora, as unidades vão de um a quatro quartos, com elevadores privativos e janelas do piso ao teto. Mais acima, a construtora lista sete tower suites com piscina privativa de borda infinita e 45 unidades de cobertura. As plantas detalhadas e o material de venda não foram encontrados nas fontes consultadas.
O condado registra áreas privativas de 82 a 762 m² (881 a 8.203 pés quadrados), com mediana de 147 m² (1.577 pés quadrados); as áreas da incorporadora, quando citadas em outros lugares, seguem regras diferentes. Além do lobby em átrio e do deck intermediário, as fontes consultadas não descrevem as áreas comuns, os interiores nem os serviços.
§ 06Trump Royale
O mercado não tem uma definição única de imóvel de luxo; no critério do site, “imóveis de luxo” são unidades com venda registrada de US$ 5 milhões ou mais no cadastro estadual de 2026. O Departamento de Receita da Flórida (DOR) marca cada escritura registrada como venda entre partes independentes ou não. Quarenta e quatro escrituras do prédio têm datas de 2025 e 2026; 26 têm esse código, 18 em 2025 e 8 em 2026, a última em junho de 2026.
01
Preço mediano:
US$ 1,39 milhão.
02
Faixa:
de US$ 695 mil a US$ 5,6 milhões.
03
Vendas de US$ 5 milhões ou mais:
1, de US$ 5,6 milhões.
04
Preço por área:
de US$ 7,7 mil a US$ 19,5 mil por m² de área privativa registrada, mediana de US$ 9,5 mil (de US$ 718 a US$ 1.814 por pé quadrado, mediana de US$ 885).
Ao lado dos vizinhos. No cadastro de 2026, o recorde de vendas de US$ 5 milhões ou mais num endereço de condomínio da cidade foi 15, da torre sul do The Estates at Acqualina e do Turnberry Ocean Club. Ao todo, 13 endereços de condomínio registraram ao menos uma venda desse tipo, e 18 têm ao menos uma unidade avaliada nesse patamar.
Pelo valor justo mediano (just value, a estimativa de mercado do avaliador do condado), o Trump Royale é o 26º entre as 44 torres do registro deste site. A gêmea, o Trump Palace, fica em US$ 1,66 milhão, contra US$ 1,00 milhão aqui, e o Ocean Four, do mesmo período, em US$ 1,12 milhão. As medianas abaixo são de todas as vendas independentes de cada prédio:
| Prédio | Vendas entre partes independentes | Delas, de US$ 5 milhões ou mais | Preço mediano | Preço por m² (por pé quadrado) |
|---|---|---|---|---|
| Trump Royale | 26 | 1 | US$ 1,39 milhão | cerca de US$ 9,5 mil (US$ 885) |
| Ocean Four | 12 | 0 | US$ 1,4 milhão | cerca de US$ 8,6 mil (US$ 801) |
| Turnberry Ocean Club | 15 | 15 | US$ 5,6 milhões | cerca de US$ 20,6 mil (US$ 1.913) |
Os limites da conta. Mesmo 26 vendas são um piso, não o giro completo. O cadastro guarda só as duas vendas mais recentes de cada unidade, e escrituras de contratos longos de compra na planta podem ficar fora do código. Portais de anúncios, como o Zillow, mostram o preço pedido pelo vendedor, não o preço registrado. Nenhuma página do site publica número de unidade ou nome de proprietário.
Os valores justos do avaliador do condado chegam a US$ 6,09 milhões e somam US$ 466,0 milhões nas 382 unidades; 4 delas ficam em US$ 5 milhões ou mais. É uma avaliação, não um preço. A isenção de homestead cobre 15,2% das unidades, um piso para a parcela em que os próprios donos moram.
§ 07Trump Royale
Ilustração
Imposto predial. Em 2025, a alíquota total em Sunny Isles Beach foi de 16,7227 mills, ou US$ 16,72 para cada US$ 1.000 de valor tributável, cerca de 1,67% ao ano. Um imóvel avaliado em US$ 5 milhões que não seja a residência principal do dono na Flórida (homestead) pagaria cerca de US$ 83,6 mil por ano.
O valor justo do avaliador do condado pode diferir do preço pago; neste prédio, sua mediana no cadastro de 2026 é de US$ 1,0 milhão. Depois da compra, o imóvel é reavaliado pelo valor de mercado pleno em 1º de janeiro do ano seguinte.
Fora do homestead, o valor avaliado para os impostos não escolares pode subir no máximo 10% ao ano. A Emenda 3, aprovada pelos eleitores da Flórida em 3 de novembro de 2026, reduz esse teto para 5% a partir do cadastro de 2027; a certificação do resultado pelo estado ainda estava pendente em 9 de novembro de 2026. A isenção de homestead vale apenas para o proprietário que faz do imóvel, de boa-fé, sua residência permanente na Flórida; quem está nos Estados Unidos com visto temporário não cumpre esse requisito.
Taxa de condomínio (HOA). Nenhum orçamento da associação foi encontrado em fonte pública, e a taxa não se conhece aqui. Antes de uma proposta, vale pedir ao vendedor os dois últimos orçamentos, o plano de reservas e as apólices de seguro do edifício.
Na escritura. Em Miami-Dade, o imposto de selo da Flórida sobre a escritura (documentary stamp tax) é de US$ 0,60 por US$ 100 do preço: US$ 8.340 numa compra de US$ 1,39 milhão, a mediana deste prédio. O contrato define quem o paga. A sobretaxa de Miami-Dade, de US$ 0,45 por US$ 100, não se aplica, porque a lei estadual trata a unidade de condomínio como residência unifamiliar, isenta da sobretaxa. Numa compra financiada, somam-se o imposto de selo sobre a hipoteca, de US$ 0,35 por US$ 100 do empréstimo, e o imposto sobre intangíveis (intangible tax), tributo estadual sobre o próprio empréstimo, de US$ 2 por US$ 1.000.
§ 08Trump Royale
Desde o desabamento de Surfside, em 2021, todo prédio de condomínio da Flórida com três ou mais andares habitáveis deve passar por duas verificações.
Neste prédio. Em 9 de novembro de 2026, nenhuma das duas bases do DBPR, o órgão estadual que regula condomínios, listava o condomínio ou a sua associação, “18201 Collins Avenue Condo Assn Inc”; a gêmea, o Trump Palace, aparece nas duas. A ausência não prova que o estudo não foi feito, nem constata descumprimento. Pela lei, ele deveria estar concluído até 31 de dezembro de 2025, ou até 31 de dezembro de 2026 se feito junto com a inspeção estrutural obrigatória. Um estudo, portanto, deve existir: vale pedi-lo ao vendedor. A página de segurança predial da prefeitura não traz lista de inspeções prédio a prédio.
O que o comprador de revenda recebe. O vendedor entrega ao comprador, à própria custa, a declaração de condomínio (declaration of condominium), o documento que institui o condomínio e suas regras, com o ato constitutivo da associação, o estatuto e o regulamento interno. Entram também a demonstração financeira anual, o orçamento, a folha de perguntas e respostas e o formulário de governança (governance form) da associação.
O pacote traz ainda o SIRS mais recente, ou a declaração de que nenhum foi feito, e o resumo do relatório da inspeção estrutural obrigatória, quando houver. Se a incorporadora passou o controle do prédio aos proprietários depois de 1º de julho de 2023, inclui também o relatório da vistoria de transferência (turnover inspection).
Com os documentos em mãos, o comprador tem 7 dias para desistir, sem contar fins de semana e feriados. O direito não existe se o contrato registrar que os documentos chegaram mais de 7 dias antes da assinatura, e termina no fechamento da compra (closing). Na compra direta da incorporadora, o prazo de desistência é de 15 dias.
§ 09Trump Royale
A torre fica fora da área de inundação de 1% ao ano nos dois mapas da FEMA. Os mapas revisados de 2027 afastam dela a zona de ondas em uns 30 m, embora elevem o risco do próprio edifício de mínimo para moderado.
Nos mapas em vigor desde 11 de setembro de 2009, o edifício está na Zona X não sombreada, de risco mínimo. Logo a leste, o terreno entra na Zona AE, a área com 1% de chance de inundação em qualquer ano, com cota de 2,4 m (8 pés), e depois na Zona VE, com 3 m (10 pés).
Na Zona VE batem as ondas de tempestade e valem as regras de construção mais rígidas. A cota de inundação de referência (base flood elevation) é a altura que a água deve alcançar numa cheia com 1% de chance em qualquer ano, medida a partir do nível de referência do mapa (NGVD29, nos mapas atuais). Não é a profundidade da água sobre o terreno. Na Zona AE, o banco que financia costuma exigir seguro contra inundação.
Os mapas revisados entram em vigor em 19 de fevereiro de 2027. Neles, o edifício fica na Zona X sombreada, com 0,2% de chance de inundação por ano, e o lado da praia do terreno na Zona VE; a faixa AE desaparece. A nova Zona VE tem cota de 3,7 m (12 pés), num referencial mais novo (NAVD88), e as duas cotas não se comparam diretamente. Ela começa a cerca de 50 m a leste do ponto do edifício, contra uns 20 m hoje. São leituras da camada nacional da FEMA (National Flood Hazard Layer), não determinações oficiais.
No mapa de planejamento do condado (Storm Surge Planning Zones), o endereço está na Zona B de maré de tempestade, a água do mar que um furacão empurra para a terra. Toda Sunny Isles Beach e Golden Beach estão nessa zona, que o condado considera sujeita à maré a partir de furacões de categoria 2. As evacuações são ordenadas pela trajetória e pela maré prevista de cada tempestade, não apenas pela categoria.
O programa federal de seguro contra inundação (NFIP) cobre até US$ 250 mil por edifício residencial e US$ 100 mil de conteúdo. A apólice que uma associação de condomínio contrata para o edifício pode chegar a US$ 250 mil por unidade, o que daria US$ 96 milhões com as 384 unidades do registro estadual. Em imóveis desses valores, a cobertura acima dos limites do NFIP vem do mercado privado.
No seguro contra vendaval, a Citizens, seguradora de último recurso mantida pelo estado da Flórida, não emite a apólice do proprietário de unidade (unit owner’s policy) quando o custo de reposição da unidade e do conteúdo, somados, chega a US$ 700 mil ou mais. Nos condados em que o regulador estadual de seguros constata concorrência insuficiente, o limite é de US$ 1 milhão. Conta o custo de reposição, não o preço de compra; a apólice da associação, que cobre o edifício, segue regras próprias. Um corretor de seguros pode dizer se determinada unidade se qualifica.
§ 10Trump Royale
Ilustração
Três regras pesam mais para quem compra do exterior, e cada uma tem suas condições. Quando o vendedor é estrangeiro para o fisco americano (foreign person), o comprador em geral precisa reter 15% do preço e repassá-los ao IRS, a Receita Federal americana; é a regra conhecida como FIRPTA. Quem não é residente nem cidadão americano e tem imóvel nos Estados Unidos diretamente em seu nome fica sujeito ao imposto federal sobre a herança (estate tax).
A terceira regra é a lei da Flórida de 2023 sobre propriedade estrangeira. Ela alcança quem tem domicílio na China, Rússia, Irã, Coreia do Norte, Cuba, Síria ou na Venezuela sob o regime de Nicolás Maduro e não é cidadão americano nem titular de green card. Para essas pessoas, a lei restringe compras perto de instalações militares e de infraestrutura crítica; para quem tem domicílio na China, em todo o estado, com uma única exceção, estreita, para um imóvel residencial.
Nesta costa, essa exceção é a única porta de entrada. A lei conta apenas as instalações cercadas, protegidas por barreiras ou vigiadas, e duas que cumprem o critério ficam a menos de 10 milhas de qualquer endereço daqui. O Aeroporto Internacional Fort Lauderdale-Hollywood (programa federal de segurança aeroportuária) e o Port Everglades (regras federais de segurança portuária) ficam a cerca de 6 a 10 milhas.
Perto ficam ainda duas instalações dos tipos listados na lei: a estação de tratamento de esgoto North District, de Miami-Dade, a cerca de 1 a 4 milhas, e o aeroporto North Perry, a cerca de 6 a 10. A instalação militar mais próxima, em Dania Beach, está a cerca de 8 a 12 milhas, além das 5 milhas que a exceção da lei exige.
Por isso, quem a lei alcança, mesmo com domicílio na China, só pode comprar aqui um único imóvel residencial de até 2 acres (0,8 ha), em nome próprio. Precisa ter visto americano válido que não seja de turismo, ou documentação oficial de asilo, e registrar a compra no Departamento de Comércio da Flórida em até 30 dias. Empresas e outras entidades abrangidas pela lei não podem comprar aqui.
Cada regra está detalhada no guia de compra do exterior. Estas são informações gerais, não aconselhamento jurídico ou tributário.
Para alugar por seis meses ou menos, exigem-se, entre outros requisitos, licença municipal de locação de curta temporada para cada unidade e o consentimento escrito da associação ou uma cópia do seu estatuto. Os documentos do condomínio podem restringir ainda mais o aluguel e dizem se a associação precisa aprovar o comprador, se uma empresa pode ser a titular do imóvel e qual é o prazo mínimo de locação. Neste prédio, nenhum desses pontos aparece em fontes públicas.
Trump Royale
Uma torre de condomínio no 18201 Collins Avenue, parte do conjunto Trump Grande, incorporado pela Dezer Development e projetado pela The Sieger Suarez Architectural Partnership. A gêmea é o Trump Palace, e o conjunto inclui também o Trump International Beach Resort.
As 26 vendas entre partes independentes de 2025 e 2026 foram de US$ 695 mil a US$ 5,6 milhões, com mediana de US$ 1,39 milhão (DOR, cadastro de 2026). Só 1 chegou a US$ 5 milhões ou mais.
Cerca de US$ 9,5 mil por m² (US$ 885 por pé quadrado), a mediana de 26 vendas entre partes independentes.
Na 18201 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160, no condado de Miami-Dade, mas não no município de Miami.
A Dezer Development o incorporou, a The Sieger Suarez Architectural Partnership o projetou e a Coastal Construction o construiu, com conclusão em 2008.
São 52 andares, pela conta da construtora, e 382 unidades no cadastro estadual de 2026.
São torres gêmeas do conjunto Trump Grande. No cadastro de 2026, o Trump Palace tem valor justo mediano de US$ 1,66 milhão, contra US$ 1,00 milhão no Trump Royale. O estudo de reservas do Trump Palace consta nas duas bases estaduais; o do Trump Royale não foi encontrado.
A construtora lista 45 unidades de cobertura e sete tower suites com piscina privativa de borda infinita. A maior área do cadastro é de 762 m² (8.203 pés quadrados), e a maior venda registrada em 2025 e 2026 foi de US$ 5,6 milhões.
A construtora descreve um lobby com átrio de três andares e escada de vidro, e a incorporadora, um deck intermediário. As fontes consultadas não descrevem academia, piscina comum nem serviços.
Esta página não cita depoimentos. Um consultor pode conferir o registro público citado abaixo: o registro de condomínios, as vendas registradas, as bases do SIRS e o mapa da FEMA.
A lei municipal de locação de curta temporada não limita a frequência. Os documentos do condomínio podem restringir quantas vezes uma unidade é alugada e fixar um prazo mínimo, mas não foram encontrados em fonte pública.
Nenhum orçamento foi encontrado em fonte pública. O comprador de revenda tem direito ao orçamento e à demonstração financeira anual, que mostram a taxa, as reservas e eventuais taxas extras.
As regras sobre animais ficam na declaração de condomínio, que nenhuma fonte pública reproduz; vale pedi-la antes da proposta. Animais de assistência são sempre admitidos, como a lei exige.
§ 11Fotografias
03
A visita ao Trump Royale passa por um corretor licenciado; para quem não pode viajar, a primeira pode ser feita em vídeo. Antes dela, vale ler os dois últimos orçamentos da associação, o SIRS, o primeiro a pedir aqui, já que nenhum consta na base do estado, e o que a declaração diz sobre locação, animais e aprovação do comprador. As regras sobre animais sempre admitem animais de assistência, como a lei exige.
Andrey Rossin, corretor de imóveis licenciado na Flórida, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, licença de broker BK3069599 (consulta pública do DBPR) · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160 · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com
Florida DOR, cadastro final de 2026 de Miami-Dade (dados de 16 de outubro de 2026), com consulta a todos os condomínios da cidade; DBPR, registro de condomínios e bases SIRS (consulta de 9 de novembro de 2026); FEMA, painel 12086C0153L e camada dos mapas revisados, painel 12086C0153M (estudo 15-04-4157S); condado de Miami-Dade, zonas de planejamento para maré de tempestade (camada GIS, atualização de 2023), e página da prefeitura de Sunny Isles Beach sobre furacões; Estatutos da Flórida 553.899, 718.112, 718.503, 692.201–692.205, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031 e 627.351; Miami-Dade Property Appraiser, tabela de alíquotas; Internal Revenue Code, 26 U.S.C. 1445 (FIRPTA), 2001, 2102 e 2104 (imposto sobre a herança); 44 CFR 61.6; regras municipais de locação de curta temporada e página de segurança predial; ficha da The Sieger Suarez Architectural Partnership para o conjunto Trump Grande; página de projeto da construtora. Declarações da incorporadora são identificadas. As fotos do edifício nesta página trazem autor e licença; nenhum logotipo da incorporadora é reproduzido. Lista completa com datas: página de método; correções: registro de correções.
Collins Avenue
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licença
15701 Collins Ave
Ritz-Carlton Residences, a torre mais ao sul de Sunny Isles Beach: 18 vendas desde 2025, 5 de US$ 5 milhões ou mais. Coberturas, custos e inundação.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licença
16901 Collins Ave
Jade Signature, a torre de Herzog & de Meuron em Sunny Isles: 19 vendas desde 2025, 6 de US$ 5 milhões ou mais, mediana de US$ 9,825 milhões nessa faixa.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licença
17141 Collins Ave
Muse Residences, de Carlos Ott: 7 vendas desde 2025, mediana de US$ 4,8 milhões. Em 2027, o prédio sai da zona de alto risco de inundação. Com fontes.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licença
17475 Collins Ave
Chateau Beach Residences, de Kobi Karp: 81 unidades em 33 andares, 10 vendas desde 2025, mediana de US$ 3,975 milhões. Custos e inundação, com fontes.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licença
17749 Collins Ave
Mansions at Acqualina: 7 vendas de US$ 5 milhões ou mais desde 2025, mediana de US$ 7 milhões. Plantas, custos e a nova zona de inundação AE de 2027.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Wikimedia Commons — cropped and edited (restored with AI) · Licença
17875 Collins Ave
Acqualina Resort & Residences, hotel e residências em Sunny Isles: 19 vendas desde 2025, mediana de US$ 3,396 milhões; inspeção estrutural até 2036 ou 2031.
Photo: Avi Werde on Unsplash — cropped and edited (restored with AI) · Licença
17901 Collins Ave
Acqualina Estates, torre sul: 15 vendas de US$ 5 milhões ou mais desde 2025, mediana de US$ 10,2 milhões. Custos, estrutura e inundação, com fontes.
Photo: still from drone video by The Nomad With The Drone, CC BY 3.0, via Wikimedia Commons (frame extracted and — cropped and edited (restored with AI) · Licença
17975 Collins Ave
888 Via Acqualina, o prédio concluído mais alto de Sunny Isles: 8 vendas de US$ 5 milhões ou mais em um ano, mediana de US$ 9,925 milhões. Com fontes.
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licença
18501 Collins Ave
Turnberry Ocean Club Residences: 15 vendas de US$ 5 milhões ou mais desde 2025, mediana de US$ 5,6 milhões. Sky Club, custos e inundação, com fontes.
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licença
18555 Collins Ave
Porsche Design Tower: o carro sobe até a garagem de cada unidade. 12 vendas desde 2025, mediana de US$ 4,1 milhões; nova zona de inundação AO em 2027.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licença
18975 Collins Ave
Residences by Armani/Casa, a torre do Pelli Clarke & Partners em Sunny Isles: 19 vendas desde 2025, mediana de US$ 3,7 milhões. Custos e inundação.
Próxima torre
Turnberry Ocean Club Residences
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licença
