2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
17901 Collins Avenue · Sunny Isles Beach
Photo: Avi Werde on Unsplash — cropped and edited (restored with AI) · Licença
01The Estates at Acqualina, Torre Sul
De janeiro de 2025 a junho de 2026, nenhum endereço de condomínio de Sunny Isles Beach superou a torre sul do The Estates at Acqualina em vendas de US$ 5 milhões ou mais. Foram 15, todas entre partes independentes (sem vínculo entre si e a preço de mercado), número igualado apenas pelo Turnberry Ocean Club. A torre fica do lado da praia da Collins Avenue, no número 17901, consta no cadastro estadual de condomínios como 777 Via Acqualina e também é chamada de Acqualina Estates. Desenvolvida pelo Trump Group e concluída em 2022, tem 196,9 m (646 pés) e 149 unidades no cadastro fiscal estadual de 2026.
§ 02The Estates at Acqualina, Torre Sul
Photo: Kev Cook, CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licença
§ 03The Estates at Acqualina, Torre Sul
Sunny Isles Beach é uma cidade própria do condado de Miami-Dade, e não um bairro do município de Miami; em 2025, a alíquota da prefeitura foi de 1,7000 mill (US$ 1,70 por US$ 1.000 de valor tributável), parte da alíquota total descrita abaixo. Ao sul fica o Acqualina Resort & Residences (17875 Collins). Ao norte, passado o edifício de áreas comuns que as duas torres dividem, vem a gêmea, a Boutique North Tower (17975 Collins), e depois o Trump International Beach Resort (18001 Collins).
A incorporadora declara 153 m (502 pés) de frente para o mar no terreno das duas torres. As fontes consultadas não trazem as regras de acesso à praia nem a vista por fachada ou por andar; o que cada unidade vê, e como se chega à areia, se confere na visita e na declaração de condomínio.
§ 04The Estates at Acqualina, Torre Sul
Ilustração
As duas torres foram desenvolvidas pelo Trump Group, e a autoria do projeto depende da fonte: o CTBUH aponta o escritório Cohen, Freedman, Encinosa & Associates (CFE Architects), que no próprio site se apresenta como arquiteto responsável (architect of record). Um comunicado de 2020, reproduzido no site da incorporadora, atribui o projeto ao STA Architectural Group. Segundo a revista Florida Design, o papel documentado do STA são os interiores das unidades, de Isabel Tragash e Jordan Dobrow. As pranchas do alvará de construção não foram consultadas.
A estrutura é toda de concreto, com fundações da Keller e fôrmas da Doka. Como construtoras, o CTBUH lista a Coastal Construction e a Suffolk Construction. Segundo a incorporadora, a Coastal foi contratada em outubro de 2018, por US$ 600 milhões, para concluir as duas torres e o edifício de áreas comuns. Os lobbies das duas torres são de Karl Lagerfeld, segundo o CTBUH.
Esse edifício, a Villa Acqualina, tem cerca de 4.180 m² (45.000 pés quadrados), é de uso restrito às unidades das duas torres e foi projetado pela arquiteta Suchi Reddy (Reddymade). A CFE atua desde 1961 e cita entre seus projetos o Bellini Bal Harbour e o Grand Bay Residences. Nenhuma fonte consultada nomeia o paisagista ou traz declaração dos arquitetos sobre a intenção do projeto. Os outros escritórios desta faixa da costa aparecem em Arquitetura da costa.
§ 05The Estates at Acqualina, Torre Sul
As plantas, segundo a incorporadora, vão de quatro a sete quartos: Vecchio (4 quartos e 5 banheiros), Toscana (4 quartos, 6 banheiros e lavabo), Donatello e Milano (5 quartos, 7 banheiros e lavabo). No topo da linha, a Platinum Collection reúne a Casa Di Oro (6 quartos) e a Casa Di Oceana (5 quartos, em dois níveis), com piscina privativa.
Uma unidade da Platinum Collection vem com cabana mobiliada, garagem para 2 carros e outra garagem privativa para 4. O pé-direito declarado é de cerca de 3,2 m (10 pés e 6 polegadas), e as unidades foram entregues prontas para receber os móveis.
No registro do condado, as áreas privativas vão de 243 a 928 m² (2.616 a 9.993 pés quadrados), com mediana de 324 m² (3.484 pés quadrados). Em 2020, a incorporadora anunciava as unidades restantes com 305 a 513 m² (3.287 a 5.522 pés quadrados) e uma cobertura de dois andares com 844 m² (9.083 pés quadrados). Condado e incorporadora medem a área por regras diferentes, e a maior área do cadastro chega a superar a da cobertura anunciada: os dois números não se comparam diretamente.
Na Villa Acqualina, segundo a incorporadora, há pista de patinação no gelo, boliche de quatro pistas, simuladores de Fórmula 1 e de golfe, cinema, adega e uma academia com spa de cerca de 1.200 m² (13.000 pés quadrados). Ao ar livre ficam a piscina com entrada gradual, a piscina de borda infinita, o simulador de ondas FlowRider, um campo de futebol, quadras de basquete e de bocha e um parque para cães. O Acqualina Resort & Residences administra o prédio, com manobrista, segurança e concierge 24 horas e um Rolls-Royce a serviço da torre. Segundo a incorporadora, o estoque acabou; toda compra, hoje, é revenda.
§ 06The Estates at Acqualina, Torre Sul
O mercado não tem uma definição única de imóvel de luxo; nesta página, “imóveis de luxo” tem um sentido preciso: unidades com venda registrada de US$ 5 milhões ou mais no cadastro estadual de 2026. O Departamento de Receita da Flórida (DOR) dá a cada escritura um código que diz se a venda foi entre partes independentes, isto é, entre partes sem vínculo e a preço negociado livremente. Das 22 escrituras de venda da torre datadas de 2025 e 2026, 15 levam esse código.
01
Preço mediano:
US$ 10,2 milhões.
02
Faixa:
de US$ 6,15 milhões a US$ 21,6 milhões.
03
Preço por área:
de US$ 23,2 mil a US$ 30,4 mil por m² de área privativa registrada, mediana de US$ 26,4 mil (de US$ 2.153 a US$ 2.823 por pé quadrado, mediana de US$ 2.454).
Ao lado dos vizinhos. O Turnberry Ocean Club, no 18501 da Collins Avenue, registrou as mesmas 15 vendas de US$ 5 milhões ou mais no cadastro de 2026, mas com mediana de US$ 5,6 milhões. Em toda Sunny Isles Beach, só 13 endereços de condomínio registraram ao menos uma venda desse tipo, e 18 têm ao menos uma unidade avaliada em US$ 5 milhões ou mais.
Entre os vizinhos, só o Regalia tem mediana maior, e com apenas quatro vendas. O empate com o Turnberry termina no preço por metro quadrado: pela mediana de todas as vendas independentes de cada prédio, a torre sul lidera.
| Prédio | Vendas de US$ 5 milhões ou mais | Mediana dessas vendas | Preço por m² (por pé quadrado) |
|---|---|---|---|
| The Estates at Acqualina, torre sul | 15 de 15 | US$ 10,2 milhões | cerca de US$ 26,4 mil (US$ 2.454) |
| A gêmea, torre norte | 8 de 8 | US$ 9,9 milhões | cerca de US$ 25,3 mil (US$ 2.350) |
| Regalia | 4 de 4 | US$ 11,8 milhões | cerca de US$ 22,6 mil (US$ 2.103) |
| Turnberry Ocean Club | 15 de 15 | US$ 5,6 milhões | cerca de US$ 20,6 mil (US$ 1.913) |
Os limites da conta. A contagem é um piso. O cadastro guarda só as duas vendas mais recentes de cada unidade, e escrituras de contratos longos de compra na planta podem ficar fora do código de venda independente. Os preços pedidos são do vendedor, não preços registrados. Nenhuma página do site publica número de unidade ou nome de proprietário.
Para fins fiscais, o avaliador do condado atribui às unidades um valor justo (just value), sua estimativa de mercado, de US$ 3,45 milhões a US$ 33,99 milhões. São avaliações do fisco, não preços. Trinta e três das 149 unidades (22,1%) têm isenção de homestead, o benefício fiscal de quem faz do imóvel sua residência principal na Flórida.
§ 07The Estates at Acqualina, Torre Sul
Ilustração
Imposto predial. Em 2025, a alíquota total em Sunny Isles Beach foi de 16,7227 mills, ou US$ 16,72 para cada US$ 1.000 de valor tributável, cerca de 1,67% ao ano. Um imóvel avaliado em US$ 5 milhões que não seja a residência principal do dono na Flórida (homestead) pagaria cerca de US$ 83,6 mil por ano.
O valor justo do avaliador do condado pode diferir do preço pago; neste prédio, a mediana no cadastro de 2026 é de US$ 6,52 milhões. Depois da compra, o imóvel é reavaliado pelo valor de mercado pleno em 1º de janeiro do ano seguinte.
Para um imóvel que não seja a residência principal do dono na Flórida, o valor avaliado para os impostos não escolares pode subir no máximo 10% ao ano. A Emenda 3, aprovada pelos eleitores da Flórida em 3 de novembro de 2026, reduz esse teto para 5% a partir do cadastro de 2027; a certificação do resultado pelo estado ainda estava pendente em 9 de novembro de 2026. A isenção de homestead vale apenas para o proprietário que faz do imóvel, de boa-fé, sua residência permanente na Flórida; quem está nos Estados Unidos com visto temporário não cumpre esse requisito.
Taxa de condomínio (HOA). O orçamento da associação não é público. Antes da proposta, vale pedir os dois últimos orçamentos, o plano de reservas e a apólice mestra (master policy), o seguro do edifício, e perguntar por taxas extras (special assessments), aprovadas em votação para um fim específico. Na revenda, a lei garante ao comprador o orçamento, como se vê abaixo.
Na escritura. Em Miami-Dade, o imposto de selo da Flórida sobre a escritura (documentary stamp tax) é de US$ 0,60 por US$ 100 do preço, cerca de US$ 61,2 mil numa compra de US$ 10,2 milhões, a mediana desta torre. O contrato de compra e venda define quem o paga. A sobretaxa de Miami-Dade, de US$ 0,45 por US$ 100, não se aplica, porque a lei estadual trata a unidade de condomínio como residência unifamiliar, isenta da sobretaxa.
Numa compra financiada, somam-se o imposto de selo sobre a hipoteca, de US$ 0,35 por US$ 100 do empréstimo, e o imposto sobre intangíveis (intangible tax), tributo estadual sobre o próprio empréstimo, de US$ 2 por US$ 1.000.
§ 08The Estates at Acqualina, Torre Sul
O desabamento de 2021 em Surfside levou a Flórida a exigir duas verificações em todo prédio de condomínio com três ou mais andares habitáveis.
Nesta torre. Na consulta de 9 de novembro de 2026, as duas bases do DBPR, o órgão estadual que regula condomínios, listam um estudo enviado pela “777 Via Acqualina Condominium Association”. A listagem prova que o estudo foi comunicado ao estado; o que ele concluiu, só o próprio documento diz. A página de segurança predial da prefeitura não traz lista de inspeções prédio a prédio.
O que o comprador de revenda recebe. Na revenda, o vendedor entrega ao comprador, à própria custa, a declaração de condomínio (declaration of condominium), o documento que institui o condomínio e suas regras, com o ato constitutivo da associação, o estatuto e o regulamento interno. Entram também a demonstração financeira anual, o orçamento, a folha de perguntas e respostas e o formulário de governança (governance form) da associação.
O pacote traz ainda o SIRS mais recente, ou a declaração de que nenhum foi feito, e o resumo do relatório da inspeção estrutural obrigatória, quando houver. Se a incorporadora passou o controle do prédio aos proprietários depois de 1º de julho de 2023, inclui também o relatório da vistoria de transferência (turnover inspection).
Com os documentos em mãos, o comprador tem 7 dias para desistir, sem contar fins de semana e feriados. O direito não existe se o contrato registrar que os documentos chegaram mais de 7 dias antes da assinatura, e termina no fechamento da compra (closing). Na compra direta da incorporadora, o prazo de desistência é de 15 dias.
§ 09The Estates at Acqualina, Torre Sul
O edifício em si fica fora da área de inundação de 1% ao ano; o terreno, rumo ao mar, não. Nos mapas da FEMA em vigor desde 11 de setembro de 2009, o ponto do edifício está na Zona X não sombreada, de risco mínimo. Rumo à praia, o risco sobe em faixas: primeiro vem a Zona X sombreada, com 0,2% de chance de inundação por ano (risco moderado).
Depois vem a Zona AE, a área de 1% ao ano, onde o banco que financia costuma exigir seguro contra inundação; ali, a cota de inundação de referência é de 2,4 m (8 pés). Junto ao mar fica a Zona VE, onde batem as ondas de tempestade e valem as regras de construção mais rígidas, com cota de cerca de 3 m (10 pés). Hoje, a Zona VE começa a cerca de 130 m a leste do ponto do edifício.
A cota de inundação de referência (base flood elevation) é a altura que a água deve alcançar numa cheia com 1% de chance em qualquer ano, medida a partir do nível de referência do mapa (NGVD29, nos mapas atuais). Não é a profundidade da água sobre o terreno.
Os mapas revisados, que entram em vigor em 19 de fevereiro de 2027, trazem a zona de ondas para mais perto. O edifício passa à Zona X sombreada, a faixa AE desaparece e o lado da praia do terreno fica na Zona VE, com cota de 3,7 m (12 pés). Essa cota usa um referencial mais novo (NAVD88) e não se compara diretamente com a atual. A Zona VE passará a começar a cerca de 50 m a leste do ponto do edifício: uns 80 m mais perto que hoje, com margem de 5 m. São leituras da camada nacional da FEMA (National Flood Hazard Layer), não determinações oficiais.
No mapa de planejamento do condado (Storm Surge Planning Zones), o endereço está na Zona B de maré de tempestade, a água do mar que um furacão empurra para a terra. Toda Sunny Isles Beach e Golden Beach estão nessa zona, que o condado considera sujeita à maré a partir de furacões de categoria 2. As evacuações são ordenadas pela trajetória e pela maré prevista de cada tempestade, não apenas pela categoria.
O programa federal de seguro contra inundação (NFIP) cobre até US$ 250 mil por edifício residencial e US$ 100 mil de conteúdo. A apólice que uma associação de condomínio contrata para o edifício pode chegar a US$ 250 mil por unidade, o que daria US$ 36,5 milhões com as 146 unidades do registro estadual. Em imóveis desses valores, a cobertura acima dos limites do NFIP vem do mercado privado.
No seguro contra vendaval, a Citizens, seguradora de último recurso mantida pelo estado da Flórida, não emite a apólice do proprietário de unidade (unit owner’s policy) quando o custo de reposição da unidade e do conteúdo, somados, chega a US$ 700 mil ou mais. Nos condados em que o regulador estadual de seguros constata concorrência insuficiente, o limite é de US$ 1 milhão. Conta o custo de reposição, não o preço de compra; a apólice da associação, que cobre o edifício, segue regras próprias. Um corretor de seguros pode dizer se determinada unidade se qualifica.
§ 10The Estates at Acqualina, Torre Sul
Ilustração
Três regras pesam mais para quem compra do exterior, e cada uma tem suas condições. Quando o vendedor é estrangeiro para o fisco americano (foreign person), o comprador em geral precisa reter 15% do preço e repassá-los ao IRS, a Receita Federal americana; é a regra conhecida como FIRPTA. Quem não é residente nem cidadão americano e tem imóvel nos Estados Unidos diretamente em seu nome fica sujeito ao imposto federal sobre a herança (estate tax).
A terceira regra é a lei da Flórida de 2023 sobre propriedade estrangeira. Ela alcança quem tem domicílio na China, Rússia, Irã, Coreia do Norte, Cuba, Síria ou na Venezuela sob o regime de Nicolás Maduro e não é cidadão americano nem titular de green card. Para essas pessoas, a lei restringe compras perto de instalações militares e de infraestrutura crítica; para quem tem domicílio na China, em todo o estado, com uma única exceção, estreita, para um imóvel residencial.
Nesta costa, essa exceção é a única porta de entrada. A lei conta apenas as instalações cercadas, protegidas por barreiras ou vigiadas, e duas que cumprem o critério ficam a menos de 10 milhas de qualquer endereço daqui. O Aeroporto Internacional Fort Lauderdale-Hollywood (programa federal de segurança aeroportuária) e o Port Everglades (regras federais de segurança portuária) ficam a cerca de 6 a 10 milhas.
Perto ficam ainda duas instalações dos tipos listados na lei: a estação de tratamento de esgoto North District, de Miami-Dade, a cerca de 1 a 4 milhas, e o aeroporto North Perry, a cerca de 6 a 10. A instalação militar mais próxima, em Dania Beach, está a cerca de 8 a 12 milhas, além das 5 milhas que a exceção da lei exige.
Por isso, quem a lei alcança, mesmo com domicílio na China, só pode comprar aqui um único imóvel residencial de até 2 acres (0,8 ha), em nome próprio. Precisa ter visto americano válido que não seja de turismo, ou documentação oficial de asilo, e registrar a compra no Departamento de Comércio da Flórida em até 30 dias. Empresas e outras entidades abrangidas pela lei não podem comprar aqui.
Cada regra está detalhada no guia de compra do exterior. Estas são informações gerais, não aconselhamento jurídico ou tributário.
Para alugar por seis meses ou menos, exigem-se, entre outros requisitos, licença municipal de locação de curta temporada para cada unidade e o consentimento escrito da associação ou uma cópia do seu estatuto. Os documentos do condomínio podem restringir ainda mais o aluguel e dizem se a associação precisa aprovar o comprador, se uma empresa pode ser a titular do imóvel e qual é o prazo mínimo de locação. Neste prédio, nenhum desses pontos aparece em fontes públicas.
The Estates at Acqualina, Torre Sul
De janeiro de 2025 a junho de 2026, as 15 vendas entre partes independentes da torre sul foram de US$ 6,15 milhões a US$ 21,6 milhões, com mediana de US$ 10,2 milhões (DOR, cadastro de 2026). O preço pedido hoje não é o preço pago.
Na 17901 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160, do lado da praia; 777 Via Acqualina é o nome registrado do condomínio, não o endereço. A torre norte, registrada como 888 Via Acqualina, fica na 17975 Collins Avenue.
A incorporadora é o Trump Group, que também fez o Acqualina Resort & Residences e o The Mansions at Acqualina. O CTBUH lista a Coastal Construction e a Suffolk Construction como construtoras e a CFE Architects como autora do projeto; o STA Architectural Group fez os interiores das unidades.
A torre sul mede 196,9 m (646 pés) até o topo arquitetônico, pela contagem do CTBUH, e tem 149 unidades no cadastro estadual de 2026.
Nas vendas entre partes independentes, a mediana é de US$ 26,4 mil por m² de área privativa registrada pelo condado (US$ 2.454 por pé quadrado), numa faixa de US$ 2.153 a US$ 2.823 por pé quadrado. Os materiais de venda medem a área de outro modo, e os números deles não se comparam diretamente.
As da Villa Acqualina, que as duas torres dividem: pista de patinação no gelo, boliche, simuladores, cinema, adega, academia e spa; ao ar livre, piscinas, FlowRider, quadras e parque para cães (dados da incorporadora).
O orçamento não é público. O comprador de revenda tem direito ao orçamento e à demonstração financeira anual, que mostram a taxa, as reservas e eventuais taxas extras.
Sim. As duas bases do estado listam um estudo enviado por esta associação na consulta de 9 de novembro de 2026, e o comprador de revenda tem direito ao estudo em si, à custa do vendedor.
A incorporadora lista um parque para cães entre as áreas comuns, mas as regras sobre animais estão na declaração de condomínio e no regulamento, que nenhuma fonte pública reproduz; vale pedi-los antes da proposta. Animais de assistência são sempre admitidos, como a lei exige.
A lei municipal de locação de curta temporada não limita quantas vezes uma unidade de condomínio é alugada. Os documentos do condomínio podem limitar a frequência e fixar um prazo mínimo; por isso, a declaração é o documento a ler antes de comprar pensando em alugar.
Esta página não cita depoimentos. O registro diz mais que qualquer nota: o estudo de reservas na base do estado, o orçamento que o vendedor deve entregar e 15 vendas independentes em 18 meses, todas de US$ 5 milhões ou mais.
A visita se marca por meio de um corretor licenciado, e quem está fora do país pode começar por uma visita em vídeo. Como toda compra hoje é revenda, o vendedor pode entregar antes o que vale ler primeiro: os dois últimos orçamentos da associação, o SIRS e o que a declaração diz sobre locação, animais e aprovação do comprador. As regras sobre animais sempre admitem animais de assistência, como a lei exige.
Andrey Rossin, corretor de imóveis licenciado na Flórida, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, licença de broker BK3069599 (consulta pública do DBPR) · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160 · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com
Florida DOR, cadastro final de 2026 de Miami-Dade (dados de 16 de outubro de 2026), com consulta a todos os condomínios da cidade; DBPR, registro de condomínios e bases SIRS (consulta de 9 de novembro de 2026); FEMA, painel 12086C0153L e camada dos mapas revisados, painel 12086C0153M (estudo 15-04-4157S); condado de Miami-Dade, zonas de planejamento para maré de tempestade (camada GIS, atualização de 2023), e página da prefeitura de Sunny Isles Beach sobre furacões; OpenStreetMap, para a ordem dos prédios e as distâncias do Capítulo 692; Estatutos da Flórida 553.899, 718.112, 718.503, 692.201–692.205, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031 e 627.351; Miami-Dade Property Appraiser, tabela de alíquotas; Internal Revenue Code, 26 U.S.C. 1445 (FIRPTA), 2001, 2102 e 2104 (imposto sobre a herança); 44 CFR 61.6; regras municipais de locação de curta temporada; CTBUH; CFE Architects; Florida Design. Declarações da incorporadora são identificadas. As fotos do edifício nesta página trazem autor e licença. Lista completa com datas: página de método; correções: registro de correções.
Collins Avenue
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