2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
16901 Collins Avenue · Sunny Isles Beach
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licença
01Jade Signature
A planta do Jade Signature é um paralelogramo, e o ângulo não é capricho. Jacques Herzog e Pierre de Meuron, os arquitetos de Basileia premiados com o Pritzker em 2001, giraram a torre para manter o sol sobre a praia. No número 16901 da Collins Avenue, do lado da praia, a torre tem 57 andares e 192 unidades. Incorporada pela Fortune International Group, foi inaugurada em 16 de março de 2018 e consta no registro estadual como Jade Signature, a Condo.
O Jade Signature vende como dois mercados sob o mesmo teto. Em 2025 e 2026, até maio, o cadastro estadual de 2026 registra 19 vendas entre partes independentes, isto é, sem vínculo entre as partes e a preço de mercado, com mediana de US$ 4,25 milhões. As seis de US$ 5 milhões ou mais tiveram mediana de US$ 9,825 milhões.
§ 02Jade Signature
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§ 03Jade Signature
Neste trecho da Collins Avenue, três gerações de torres ficam lado a lado. Ao sul está o Sands Pointe Ocean Beach Condo (16711 Collins Avenue), de 1996; ao norte, o Jade Beach (17001 Collins Avenue), de 2008. Segundo a incorporadora, a entrada e o lobby se abrem direto para a piscina e a praia.
O paralelogramo responde ao sol: o arquiteto descreve a planta como orientada para manter a luz sobre a praia. Como isso se traduz de andar a andar é outra questão, e nenhuma fonte usada nesta página documenta as vistas por andar ou por orientação.
A torre fica em Sunny Isles Beach, cidade própria do condado de Miami-Dade, e não no município de Miami, o que define o imposto: em 2025, a alíquota da prefeitura foi de 1,7000 mill (US$ 1,70 por US$ 1.000 de valor tributável).
§ 04Jade Signature
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No Herzog & de Meuron, o sócio responsável pelo projeto foi Jason Frantzen. O arquiteto executivo foi a Add Inc., de Miami, hoje Stantec, que o CTBUH registra como arquiteto responsável. Os interiores são do PYR, o estúdio parisiense de Pierre-Yves Rochon, e o paisagismo é da Raymond Jungles, Inc. (Miami), que também fez com o Herzog & de Meuron os jardins do 1111 Lincoln Road, em Miami Beach.
Os arquitetos chamam o prédio de “uma torre na praia” e escrevem que “a forma geral é discreta”, enquanto “os detalhes dão a identidade arquitetônica”. As lajes marcam cada andar, as janelas ficam recuadas, e as lajes em balanço sombreiam terraços equivalentes a cerca de 30% da área interna. Na base, lobby, restaurante e spa ocupam uma faixa curva que se entrelaça com a estrutura.
O cálculo estrutural é da McNamara/Salvia, as instalações da Edwards & Zuck, a iluminação da Revolver Design e a obra da Suffolk Construction. O projeto foi de 2012 a 2014, e a obra, de 2014 a 2018. A altura depende da fonte: o arquiteto dá 198 m (649 pés) e 57 andares, e o CTBUH, 193,9 m (636 pés). Em 2019, a torre recebeu o American Architecture Award, do Chicago Athenaeum e do European Centre, e o escritório credita suas fotos a Iwan Baan e Robin Hill. Mais sobre os arquitetos desta costa em Arquitetura da costa.
§ 05Jade Signature
As fichas de plantas publicadas pela incorporadora não apareceram nas fontes consultadas, e por isso esta página não traz plantas por tipo. O registro do condado mostra, em vez disso, a amplitude: áreas privativas de 59 a 927 m² (638 a 9.975 pés quadrados), com mediana de 271 m² (2.915 pés quadrados). Os folhetos da incorporadora medem a área por regras diferentes, e os dois conjuntos de números não se comparam diretamente.
No topo, a incorporadora descreve uma única cobertura superior, de 1.083 m² (11.661 pés quadrados), no 56º andar e em parte do 57º, com pé-direito de 3,7 m (12 pés) e piscina privativa. Entre as áreas comuns, cita o restaurante e o spa da faixa curva e uma piscina com acesso direto pelo lobby. Nenhuma academia, café ou lista mais completa de áreas comuns e serviços apareceu nas fontes consultadas.
§ 06Jade Signature
O mercado não tem uma definição única de imóvel de luxo; para este site, “imóveis de luxo” são as unidades com venda registrada de US$ 5 milhões ou mais no cadastro estadual de 2026. O Departamento de Receita da Flórida (DOR) marca cada escritura registrada como venda entre partes independentes ou não. Das 23 escrituras do prédio datadas de 2025 e 2026, 19 têm esse código: 15 em 2025 e 4 em 2026, a última em maio de 2026.
01
Preço mediano:
US$ 4,25 milhões.
02
Faixa:
de US$ 1,83 milhão a US$ 28,64 milhões.
03
Vendas de US$ 5 milhões ou mais:
6, com mediana de US$ 9,825 milhões.
04
Preço por área:
de US$ 15,3 mil a US$ 30,9 mil por m² de área privativa registrada, mediana de US$ 18,3 mil (de US$ 1.418 a US$ 2.871 por pé quadrado, mediana de US$ 1.703), contando as unidades de 56 m² (600 pés quadrados) ou mais.
Ao lado dos vizinhos. Como referência, o recorde de vendas de US$ 5 milhões ou mais num endereço de condomínio da cidade, no cadastro de 2026, foi 15, da torre sul do The Estates at Acqualina e do Turnberry Ocean Club. Ao todo, 13 endereços de condomínio da cidade registraram ao menos uma venda desse tipo, e 18 têm ao menos uma unidade avaliada nesse patamar.
Pelo valor justo mediano (just value, a estimativa de mercado do avaliador do condado), o Jade Signature ocupa o 7º lugar entre as 44 torres do registro deste site. O Ritz-Carlton Residences fica em 5º e registrou 5 vendas de US$ 5 milhões ou mais; o Muse, concluído no mesmo ano, tem valor justo mediano parecido, de US$ 3,66 milhões, em 62 unidades. O metro quadrado, pela mediana de todas as vendas independentes de cada prédio, os separa:
| Prédio | Vendas de US$ 5 milhões ou mais | Mediana dessas vendas | Preço por m² (por pé quadrado) |
|---|---|---|---|
| Jade Signature | 6 de 19 | US$ 9,8 milhões | cerca de US$ 18,3 mil (US$ 1.703) |
| The Ritz-Carlton Residences | 5 de 18 | US$ 6,15 milhões | cerca de US$ 23,6 mil (US$ 2.189) |
| Muse | 2 de 7 | US$ 5,9 milhões | cerca de US$ 16,7 mil (US$ 1.548) |
| Estates at Acqualina, torre sul | 15 de 15 | US$ 10,2 milhões | cerca de US$ 26,4 mil (US$ 2.454) |
Os limites da conta. A contagem é um piso. O cadastro guarda só as duas vendas mais recentes de cada unidade, e escrituras de contratos longos de compra na planta podem ficar fora do código. Portais de anúncios, como o Zillow, mostram o preço pedido pelo vendedor, não o preço registrado. Nenhuma página do site publica número de unidade ou nome de proprietário.
Os valores justos do avaliador do condado chegam a US$ 22,42 milhões e somam US$ 756,6 milhões nas 192 unidades; 30 delas ficam em US$ 5 milhões ou mais. São avaliações, não preços, como mostra o topo do prédio: a maior venda registrada, de US$ 28,64 milhões, supera o maior valor justo. A isenção de homestead cobre 16,7% das unidades, um piso para a parcela em que os próprios donos moram.
§ 07Jade Signature
Ilustração
Imposto predial. Em 2025, a alíquota total em Sunny Isles Beach foi de 16,7227 mills, ou US$ 16,72 para cada US$ 1.000 de valor tributável, cerca de 1,67% ao ano. Um imóvel avaliado em US$ 5 milhões que não seja a residência principal do dono na Flórida (homestead) pagaria cerca de US$ 83,6 mil por ano.
O valor justo do avaliador do condado pode diferir do preço pago; neste prédio, sua mediana no cadastro de 2026 é de US$ 3,66 milhões. Depois da compra, o imóvel é reavaliado pelo valor de mercado pleno em 1º de janeiro do ano seguinte.
Fora do homestead, o valor avaliado para os impostos não escolares pode subir no máximo 10% ao ano. A Emenda 3, aprovada pelos eleitores da Flórida em 3 de novembro de 2026, reduz esse teto para 5% a partir do cadastro de 2027; a certificação do resultado pelo estado ainda estava pendente em 9 de novembro de 2026. A isenção de homestead vale apenas para o proprietário que faz do imóvel, de boa-fé, sua residência permanente na Flórida; quem está nos Estados Unidos com visto temporário não cumpre esse requisito.
Taxa de condomínio (HOA). O orçamento da associação não foi encontrado em fonte pública. Antes de uma proposta, vale pedir ao vendedor os dois últimos orçamentos, o plano de reservas e as apólices de seguro do edifício. Pergunte também por taxas extras (special assessments), pagamentos que a associação aprova em votação para um fim específico.
Na escritura. Em Miami-Dade, o imposto de selo da Flórida sobre a escritura (documentary stamp tax) é de US$ 0,60 por US$ 100 do preço, cerca de US$ 25,5 mil numa compra de US$ 4,25 milhões, a mediana deste prédio. O contrato define quem o paga. A sobretaxa de Miami-Dade, de US$ 0,45 por US$ 100, não se aplica, porque a lei estadual trata a unidade de condomínio como residência unifamiliar, isenta da sobretaxa. Numa compra financiada, somam-se o imposto de selo sobre a hipoteca, de US$ 0,35 por US$ 100 do empréstimo, e o imposto sobre intangíveis (intangible tax), tributo estadual sobre o próprio empréstimo, de US$ 2 por US$ 1.000.
§ 08Jade Signature
Depois do desabamento de Surfside, em 2021, a Flórida passou a exigir duas verificações em todo prédio de condomínio com três ou mais andares habitáveis.
Neste prédio. Em 9 de novembro de 2026, nenhuma das duas bases do DBPR, o órgão estadual que regula condomínios, listava o condomínio ou a sua associação, “Jade Signature Condo Assn Inc”. As bases só exibem formulários completos, tal como foram enviados. A ausência não prova que o estudo não foi feito, nem constata descumprimento. Pela lei, ele deveria estar concluído até 31 de dezembro de 2025, ou até 31 de dezembro de 2026 se feito junto com a inspeção estrutural obrigatória. Um estudo, portanto, deve existir: vale pedi-lo ao vendedor. A página de segurança predial da prefeitura não traz lista de inspeções prédio a prédio.
O que o comprador de revenda recebe. O vendedor entrega ao comprador, à própria custa, a declaração de condomínio (declaration of condominium), o documento que institui o condomínio e suas regras, com o ato constitutivo da associação, o estatuto e o regulamento interno. Entram também a demonstração financeira anual, o orçamento, a folha de perguntas e respostas e o formulário de governança (governance form) da associação.
O pacote traz ainda o SIRS mais recente, ou a declaração de que nenhum foi feito, e o resumo do relatório da inspeção estrutural obrigatória, quando houver. Se a incorporadora passou o controle do prédio aos proprietários depois de 1º de julho de 2023, inclui também o relatório da vistoria de transferência (turnover inspection).
Com os documentos em mãos, o comprador tem 7 dias para desistir, sem contar fins de semana e feriados. O direito não existe se o contrato registrar que os documentos chegaram mais de 7 dias antes da assinatura, e termina no fechamento da compra (closing). Na compra direta da incorporadora, o prazo de desistência é de 15 dias.
§ 09Jade Signature
Nos dois mapas da FEMA, o de hoje e o que entra em vigor em 2027, a torre fica fora da área com 1% de chance de inundação em qualquer ano. Nos mapas atuais, em vigor desde 11 de setembro de 2009, ela está na Zona X não sombreada, de risco mínimo.
Rumo ao mar, o terreno atravessa a Zona X sombreada, com 0,2% de chance de inundação por ano, e depois a Zona AE, a área de 1% ao ano, com cota de inundação de referência de 2,4 m (8 pés). Na praia vem a Zona VE, onde batem as ondas de tempestade e valem as regras de construção mais rígidas, com cota de 3 m (10 pés). Na Zona AE, o banco que financia costuma exigir seguro contra inundação.
A cota de inundação de referência (base flood elevation) é a altura que a água deve alcançar numa cheia com 1% de chance em qualquer ano, medida a partir do nível de referência do mapa (NGVD29, nos mapas atuais). Não é a profundidade da água sobre o terreno.
Os mapas revisados, que entram em vigor em 19 de fevereiro de 2027, mantêm o edifício na Zona X não sombreada e a praia na Zona VE, com 10 pés medidos num referencial mais novo (NAVD88). Entre as duas desenham a Zona AO, uma área de inundação rasa em que o número da FEMA é a profundidade esperada da água: aqui, 0,9 m (3 pés). A linha da VE chega uns 50 m mais perto, a cerca de 50 m a leste do ponto do edifício, contra uns 100 m hoje. São leituras da camada nacional da FEMA (National Flood Hazard Layer), não determinações oficiais.
No mapa de planejamento do condado (Storm Surge Planning Zones), o endereço está na Zona B de maré de tempestade, a água do mar que um furacão empurra para a terra. Toda Sunny Isles Beach e Golden Beach estão nessa zona, que o condado considera sujeita à maré a partir de furacões de categoria 2. As evacuações são ordenadas pela trajetória e pela maré prevista de cada tempestade, não apenas pela categoria.
O programa federal de seguro contra inundação (NFIP) cobre até US$ 250 mil por edifício residencial e US$ 100 mil de conteúdo. A apólice que uma associação de condomínio contrata para o edifício pode chegar a US$ 250 mil por unidade, o que daria US$ 48 milhões com as 192 unidades do registro estadual. Em imóveis desses valores, a cobertura acima dos limites do NFIP vem do mercado privado.
No seguro contra vendaval, a Citizens, seguradora de último recurso mantida pelo estado da Flórida, não emite a apólice do proprietário de unidade (unit owner’s policy) quando o custo de reposição da unidade e do conteúdo, somados, chega a US$ 700 mil ou mais. Nos condados em que o regulador estadual de seguros constata concorrência insuficiente, o limite é de US$ 1 milhão. Conta o custo de reposição, não o preço de compra; a apólice da associação, que cobre o edifício, segue regras próprias. Um corretor de seguros pode dizer se determinada unidade se qualifica.
§ 10Jade Signature
Ilustração
Três regras pesam mais para quem compra do exterior, e cada uma tem suas condições. Quando o vendedor é estrangeiro para o fisco americano (foreign person), o comprador em geral precisa reter 15% do preço e repassá-los ao IRS, a Receita Federal americana; é a regra conhecida como FIRPTA. Quem não é residente nem cidadão americano e tem imóvel nos Estados Unidos diretamente em seu nome fica sujeito ao imposto federal sobre a herança (estate tax).
A terceira regra é a lei da Flórida de 2023 sobre propriedade estrangeira. Ela alcança quem tem domicílio na China, Rússia, Irã, Coreia do Norte, Cuba, Síria ou na Venezuela sob o regime de Nicolás Maduro e não é cidadão americano nem titular de green card. Para essas pessoas, a lei restringe compras perto de instalações militares e de infraestrutura crítica; para quem tem domicílio na China, em todo o estado, com uma única exceção, estreita, para um imóvel residencial.
Nesta costa, essa exceção é a única porta de entrada. A lei conta apenas as instalações cercadas, protegidas por barreiras ou vigiadas, e duas que cumprem o critério ficam a menos de 10 milhas de qualquer endereço daqui. O Aeroporto Internacional Fort Lauderdale-Hollywood (programa federal de segurança aeroportuária) e o Port Everglades (regras federais de segurança portuária) ficam a cerca de 6 a 10 milhas.
Perto ficam ainda duas instalações dos tipos listados na lei: a estação de tratamento de esgoto North District, de Miami-Dade, a cerca de 1 a 4 milhas, e o aeroporto North Perry, a cerca de 6 a 10. A instalação militar mais próxima, em Dania Beach, está a cerca de 8 a 12 milhas, além das 5 milhas que a exceção da lei exige.
Por isso, quem a lei alcança, mesmo com domicílio na China, só pode comprar aqui um único imóvel residencial de até 2 acres (0,8 ha), em nome próprio. Precisa ter visto americano válido que não seja de turismo, ou documentação oficial de asilo, e registrar a compra no Departamento de Comércio da Flórida em até 30 dias. Empresas e outras entidades abrangidas pela lei não podem comprar aqui.
Cada regra está detalhada no guia de compra do exterior. Estas são informações gerais, não aconselhamento jurídico ou tributário.
Para alugar por seis meses ou menos, exigem-se, entre outros requisitos, licença municipal de locação de curta temporada para cada unidade e o consentimento escrito da associação ou uma cópia do seu estatuto. Os documentos do condomínio podem restringir ainda mais o aluguel e dizem se a associação precisa aprovar o comprador, se uma empresa pode ser a titular do imóvel e qual é o prazo mínimo de locação. Neste prédio, nenhum desses pontos aparece em fontes públicas.
Jade Signature
As 19 vendas entre partes independentes de 2025 e 2026 foram de US$ 1,83 milhão a US$ 28,64 milhões, com mediana de US$ 4,25 milhões (DOR, cadastro de 2026). As 6 de US$ 5 milhões ou mais tiveram mediana de US$ 9,825 milhões.
Cerca de US$ 18,3 mil por m² (US$ 1.703 por pé quadrado), a mediana de 19 vendas entre partes independentes.
Na 16901 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160, no condado de Miami-Dade, dentro da cidade de Sunny Isles Beach, e não do município de Miami. O condomínio está registrado como Jade Signature, a Condo.
A Fortune International Group, por meio da entidade contratante Sunny Isles Beach Associates, LLC, segundo a incorporadora e o arquiteto. O Herzog & de Meuron projetou a torre, e a Suffolk Construction a construiu.
São 57 andares e 198 m (649 pés), pela conta do arquiteto, ou 193,9 m (636 pés), pela do CTBUH, com 192 unidades.
A incorporadora descreve uma cobertura superior de 1.083 m² (11.661 pés quadrados), no 56º andar e em parte do 57º, com pé-direito de 3,7 m (12 pés) e piscina privativa. A maior venda registrada em 2025 e 2026 foi de US$ 28,64 milhões.
A incorporadora cita uma piscina com acesso direto pelo lobby e um restaurante e um spa na faixa curva do prédio. Academia e café não foram encontrados nas fontes consultadas; a associação pode dar a lista atual.
Nenhum orçamento foi encontrado em fonte pública. O comprador de revenda tem direito ao orçamento e à demonstração financeira anual, que mostram a taxa, as reservas e eventuais taxas extras.
Nenhuma das bases estaduais o listava em 9 de novembro de 2026, o que não prova que não exista. O comprador de revenda tem direito ao estudo, ou à declaração de que nenhum foi feito, à custa do vendedor.
As regras sobre animais ficam na declaração de condomínio, que nenhuma fonte pública reproduz; vale pedi-la antes da proposta. Animais de assistência são sempre admitidos, como a lei exige.
Esta página não é uma avaliação e não cita depoimentos. Um consultor pode conferir o registro público citado abaixo: o registro de condomínios, as vendas registradas, as bases do SIRS e o mapa da FEMA.
A lei municipal de locação de curta temporada não limita quantas vezes uma unidade de condomínio é alugada. Limites de frequência e prazo mínimo viriam dos documentos do condomínio, não encontrados em fonte pública.
§ 11Fotografias
03
A visita ao Jade Signature é marcada por um corretor licenciado; para quem está no exterior, um vídeo pode substituir a primeira ida. Antes dela, vale ler três documentos: os dois últimos orçamentos da associação, o SIRS e o que a declaração diz sobre locação, animais e aprovação do comprador. As regras sobre animais sempre admitem animais de assistência, como a lei exige.
Andrey Rossin, corretor de imóveis licenciado na Flórida, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, licença de broker BK3069599 (consulta pública do DBPR) · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160 · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com
Florida DOR, cadastro final de 2026 de Miami-Dade (dados de 16 de outubro de 2026), com consulta a todos os condomínios da cidade; DBPR, registro de condomínios e bases SIRS (consulta de 9 de novembro de 2026); FEMA, painel 12086C0161L e camada dos mapas revisados, painel 12086C0161M (estudo 15-04-4157S); condado de Miami-Dade, zonas de planejamento para maré de tempestade (camada GIS, atualização de 2023), e página da prefeitura de Sunny Isles Beach sobre furacões; Estatutos da Flórida 553.899, 718.112, 718.503, 692.201–692.205, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031 e 627.351; Miami-Dade Property Appraiser, tabela de alíquotas; Internal Revenue Code, 26 U.S.C. 1445 (FIRPTA), 2001, 2102 e 2104 (imposto sobre a herança); 44 CFR 61.6; regras municipais de locação de curta temporada e página de segurança predial; CTBUH; página de projeto do Herzog & de Meuron; The Chicago Athenaeum (American Architecture Awards); Pritzker Architecture Prize. Declarações da incorporadora são identificadas. As fotos do edifício nesta página trazem autor e licença; nenhum logotipo da incorporadora é reproduzido. Lista completa com datas: página de método; correções: registro de correções.
Collins Avenue
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15701 Collins Ave
Ritz-Carlton Residences, a torre mais ao sul de Sunny Isles Beach: 18 vendas desde 2025, 5 de US$ 5 milhões ou mais. Coberturas, custos e inundação.
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17141 Collins Ave
Muse Residences, de Carlos Ott: 7 vendas desde 2025, mediana de US$ 4,8 milhões. Em 2027, o prédio sai da zona de alto risco de inundação. Com fontes.
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17475 Collins Ave
Chateau Beach Residences, de Kobi Karp: 81 unidades em 33 andares, 10 vendas desde 2025, mediana de US$ 3,975 milhões. Custos e inundação, com fontes.
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17749 Collins Ave
Mansions at Acqualina: 7 vendas de US$ 5 milhões ou mais desde 2025, mediana de US$ 7 milhões. Plantas, custos e a nova zona de inundação AE de 2027.
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17875 Collins Ave
Acqualina Resort & Residences, hotel e residências em Sunny Isles: 19 vendas desde 2025, mediana de US$ 3,396 milhões; inspeção estrutural até 2036 ou 2031.
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17901 Collins Ave
Acqualina Estates, torre sul: 15 vendas de US$ 5 milhões ou mais desde 2025, mediana de US$ 10,2 milhões. Custos, estrutura e inundação, com fontes.
Photo: still from drone video by The Nomad With The Drone, CC BY 3.0, via Wikimedia Commons (frame extracted and — cropped and edited (restored with AI) · Licença
17975 Collins Ave
888 Via Acqualina, o prédio concluído mais alto de Sunny Isles: 8 vendas de US$ 5 milhões ou mais em um ano, mediana de US$ 9,925 milhões. Com fontes.
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18201 Collins Ave
Trump Royale, no conjunto Trump Grande: 26 vendas desde 2025, mediana de US$ 1,39 milhão. Plantas, custos, inspeção estrutural até 2038 ou 2033 e inundação.
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18501 Collins Ave
Turnberry Ocean Club Residences: 15 vendas de US$ 5 milhões ou mais desde 2025, mediana de US$ 5,6 milhões. Sky Club, custos e inundação, com fontes.
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18555 Collins Ave
Porsche Design Tower: o carro sobe até a garagem de cada unidade. 12 vendas desde 2025, mediana de US$ 4,1 milhões; nova zona de inundação AO em 2027.
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18975 Collins Ave
Residences by Armani/Casa, a torre do Pelli Clarke & Partners em Sunny Isles: 19 vendas desde 2025, mediana de US$ 3,7 milhões. Custos e inundação.
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Muse
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