2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
19575 Collins Avenue · Sunny Isles Beach
Photo: B137 / Wikimedia Commons, CC0 — cropped and edited (restored with AI; sky adjusted) · Licença · Fonte
01Regalia
Depois do Regalia, última torre de condomínio de Sunny Isles Beach do lado da praia, a Collins Avenue entra em Golden Beach, cidade de casas unifamiliares. São 39 unidades, uma por andar, numa torre que a Arquitectonica desenhou e que ficou pronta em 2014.
As 4 vendas entre partes independentes (sem vínculo entre si, a preço de mercado) registradas de março de 2025 a fevereiro de 2026 foram todas de US$ 10 milhões ou mais, com mediana de US$ 11,8 milhões. É a maior mediana entre os 13 endereços de condomínio de Sunny Isles Beach com vendas de US$ 5 milhões ou mais no cadastro estadual de 2026.
§ 02Regalia
Photo: Jimmy Baikovicius, "Regalia | 210829-8559-jikatu", Flickr, CC BY-SA 2.0 — cropped and edited (restored with AI) · Licença · Fonte
§ 03Regalia
O Regalia ocupa o extremo norte de Sunny Isles Beach, cidade própria do condado de Miami-Dade e fora do município de Miami; em 2025, a alíquota da prefeitura foi de 1,7000 mill (US$ 1,70 por US$ 1.000 de valor tributável). Ao sul está o Ocean One Condo (19333 Collins), de 1999. Ao norte, a cerca de 90 m, no limite municipal, começa a cidade de Golden Beach (Town of Golden Beach), de lotes unifamiliares.
Com uma única unidade por andar, a incorporadora e o arquiteto descrevem vista de 360 graus. Nenhuma fonte consultada descreve a vista andar por andar nem as regras de acesso à praia; as duas se conferem na visita.
§ 04Regalia
Ilustração
O projeto é da Arquitectonica, segundo o CTBUH, que não lista arquiteto responsável distinto. A construtora foi a Charleveille Development Corp. O cálculo estrutural é da Donnell, DuQuesne & Albaisa, as instalações mecânicas, elétricas e hidráulicas são de Steven Feller P.E. e o paisagismo, da Urban Landscape, Inc. Os interiores não aparecem em nenhuma fonte consultada.
O escritório descreve a intenção de criar “uma escultura que traduz a sensação das ondas e da brisa do mar” (tradução livre). A ideia se lê na fachada. Um terraço ondulado envolve cada andar como uma varanda sombreada que protege o vidro do sol, e guarda-corpos de vidro formam faixas horizontais que mudam de um andar para outro. A estrutura é toda em concreto.
Segundo a Arquitectonica, o prédio recebeu o SARA Design Award of Merit, um International Property Award (Best Residential High-Rise Development) e uma menção honrosa da Developers & Builders Alliance em 2007. Entre as obras do escritório está o The Atlantis, em Miami, conhecido pelo pátio aberto no meio da fachada. O quadro completo de quem projetou esta orla está em Arquitetura da costa.
§ 05Regalia
A incorporadora descreve três plantas:
01
Andar inteiro:
4 quartos, 5 banheiros e lavabo, 512 m² (5.515 pés quadrados) internos e um terraço contínuo de 195 m² (2.100 pés quadrados).
02
Cobertura de dois andares:
5 quartos, 6 banheiros e lavabo, 884 m² (9.515 pés quadrados) e terraço de 325 m² (3.500 pés quadrados).
03
Casa de praia de dois níveis, de frente para o mar:
nos 3º e 4º andares, com piscina privativa sobre um terraço de 604 m² (6.500 pés quadrados).
O cadastro do condado atribui 464 m² (4.992 pés quadrados) a 37 das 39 unidades, e a maior área registrada é de 854 m² (9.193 pés quadrados). Com números quase uniformes, o preço por metro quadrado desta página é só indicativo. Condado e incorporadora medem a área por regras diferentes, e os números não se comparam diretamente. Nenhuma fonte consultada informa o pé-direito.
§ 06Regalia
Como o mercado não tem uma definição única de imóvel de luxo, este site chama de “imóveis de luxo” as unidades com venda registrada de US$ 5 milhões ou mais no cadastro estadual de 2026. O Departamento de Receita da Flórida (DOR) dá a cada escritura um código que diz se a venda foi entre partes independentes, isto é, entre partes sem vínculo e a preço negociado livremente. O cadastro traz 5 escrituras de venda do prédio datadas de 2025 e 2026, e 4 têm esse código, registradas de março de 2025 a fevereiro de 2026.
01
Preço mediano:
US$ 11,8 milhões; com quatro vendas, uma venda nova pode mudá-lo bastante.
02
Faixa:
de US$ 10,0 milhões a US$ 19,9 milhões.
03
Preço por área (indicativo):
de US$ 21,6 mil a US$ 28,9 mil por m², mediana de US$ 22,6 mil (de US$ 2.003 a US$ 2.684 por pé quadrado, mediana de US$ 2.103).
Ao lado dos vizinhos. Dos 13 endereços de condomínio da cidade com venda independente de US$ 5 milhões ou mais no cadastro de 2026, o Regalia tem a maior mediana. O maior número dessas vendas, 15 em cada um, ficou com a torre sul do Estates at Acqualina e com o Turnberry Ocean Club. Ao todo, 18 condomínios da cidade têm ao menos uma unidade avaliada em US$ 5 milhões ou mais.
Os vizinhos mais parecidos são as duas torres do Estates; o metro quadrado da tabela é a mediana de todas as vendas independentes de cada prédio:
| Prédio | Vendas de US$ 5 milhões ou mais | Mediana dessas vendas | Preço por m² (por pé quadrado) |
|---|---|---|---|
| Regalia | 4 de 4 | US$ 11,8 milhões | cerca de US$ 22,6 mil (US$ 2.103) |
| Estates at Acqualina, torre sul | 15 de 15 | US$ 10,2 milhões | cerca de US$ 26,4 mil (US$ 2.454) |
| Estates at Acqualina, torre norte | 8 de 8 | US$ 9,93 milhões | cerca de US$ 25,3 mil (US$ 2.350) |
| Turnberry Ocean Club | 15 de 15 | US$ 5,6 milhões | cerca de US$ 20,6 mil (US$ 1.913) |
| Jade Signature | 6 de 19 | US$ 9,83 milhões | cerca de US$ 18,3 mil (US$ 1.703) |
O metro quadrado inverte a ordem: o Regalia vende mais caro por unidade que as duas torres do Estates, e mais barato por metro quadrado, número que a área quase uniforme do cadastro torna apenas indicativo.
Os limites da conta. Mesmo uma lista tão curta é um piso. O cadastro guarda só as duas vendas mais recentes de cada unidade, e escrituras de contratos longos de compra na planta podem ficar fora do código. Portais de anúncios, como o Zillow, mostram o preço pedido pelo vendedor, não o preço registrado. Nenhuma página do site publica número de unidade ou nome de proprietário.
Para fins fiscais, e não como preço, o avaliador do condado atribui às unidades um valor justo (just value), sua estimativa de mercado, de US$ 8,27 milhões a US$ 22,27 milhões. Onze das 39 unidades (28,2%) têm isenção de homestead, um piso para a parcela de imóveis em que os próprios donos moram.
§ 07Regalia
Ilustração
Imposto predial. Em 2025, a alíquota total em Sunny Isles Beach foi de 16,7227 mills, ou US$ 16,72 para cada US$ 1.000 de valor tributável, cerca de 1,67% ao ano. Um imóvel avaliado em US$ 5 milhões que não seja a residência principal do dono na Flórida (homestead) pagaria cerca de US$ 83,6 mil por ano.
O valor justo do avaliador do condado pode diferir do preço pago; neste prédio, a mediana no cadastro de 2026 é de US$ 8,46 milhões. Depois da compra, o imóvel é reavaliado pelo valor de mercado pleno em 1º de janeiro do ano seguinte.
Para um imóvel que não seja a residência principal do dono na Flórida, o valor avaliado para os impostos não escolares pode subir no máximo 10% ao ano. A Emenda 3, aprovada pelos eleitores da Flórida em 3 de novembro de 2026, reduz esse teto para 5% a partir do cadastro de 2027; a certificação do resultado pelo estado ainda estava pendente em 9 de novembro de 2026. A isenção de homestead vale apenas para o proprietário que faz do imóvel, de boa-fé, sua residência permanente na Flórida; quem está nos Estados Unidos com visto temporário não cumpre esse requisito.
Taxa de condomínio (HOA). O valor do condomínio no Regalia não foi encontrado em fonte pública. Antes da proposta, vale pedir ao vendedor os dois últimos orçamentos, o plano de reservas e a apólice mestra (master policy), o seguro que a associação contrata para o edifício. Vale perguntar também por taxas extras (special assessments), que a associação aprova em votação para um fim específico.
Na escritura. Em Miami-Dade, o imposto de selo da Flórida sobre a escritura (documentary stamp tax) é de US$ 0,60 por US$ 100 do preço, cerca de US$ 70,8 mil numa compra de US$ 11,8 milhões, a mediana deste prédio. O contrato de compra e venda define quem o paga. A sobretaxa de Miami-Dade, de US$ 0,45 por US$ 100, não se aplica, porque a lei estadual trata a unidade de condomínio como residência unifamiliar, isenta da sobretaxa.
Numa compra financiada, somam-se o imposto de selo sobre a hipoteca, de US$ 0,35 por US$ 100 do empréstimo, e o imposto sobre intangíveis (intangible tax), tributo estadual sobre o próprio empréstimo, de US$ 2 por US$ 1.000.
§ 08Regalia
Após o desabamento de Surfside, em 2021, a Flórida passou a exigir duas verificações em todo prédio de condomínio com três ou mais andares habitáveis.
Neste prédio. As duas bases do DBPR, o órgão estadual que regula condomínios, listam um estudo do Regalia Condo. Na mais antiga, ele está em nome da associação “Regalia on the Ocean Condominium”; na posterior a julho de 2025, de “Regalia on the Beach Condo Assn Inc”. A listagem atesta que o estudo foi comunicado, não o que ele concluiu. A página de segurança predial da prefeitura não traz lista de inspeções prédio a prédio.
O que o comprador de revenda recebe. Na revenda, o vendedor entrega ao comprador, à própria custa, a declaração de condomínio (declaration of condominium), o documento que institui o condomínio e suas regras, com o ato constitutivo da associação, o estatuto e o regulamento interno. Entram também a demonstração financeira anual, o orçamento, a folha de perguntas e respostas e o formulário de governança (governance form) da associação.
O pacote traz ainda o SIRS mais recente, ou a declaração de que nenhum foi feito, e o resumo do relatório da inspeção estrutural obrigatória, quando houver. Se a incorporadora passou o controle do prédio aos proprietários depois de 1º de julho de 2023, inclui também o relatório da vistoria de transferência (turnover inspection).
Com os documentos em mãos, o comprador tem 7 dias para desistir, sem contar fins de semana e feriados. O direito não existe se o contrato registrar que os documentos chegaram mais de 7 dias antes da assinatura, e termina no fechamento da compra (closing). Na compra direta da incorporadora, o prazo de desistência é de 15 dias.
§ 09Regalia
Pelos mapas da FEMA, o edifício fica fora da área de inundação de 1% ao ano, hoje e depois de 2027; o que muda é a distância até a zona de ondas. Os mapas em vigor valem desde 11 de setembro de 2009 e, num ponto estimado do edifício, indicam a Zona X não sombreada, de risco mínimo.
Rumo à praia vem a Zona AE, a área de 1% ao ano, onde o banco que financia costuma exigir seguro contra inundação, com cota de inundação de referência de 3 m (10 pés). Depois vem a Zona VE, onde batem as ondas de tempestade e valem as regras de construção mais rígidas, também com 10 pés; hoje ela começa a cerca de 70 m a leste desse ponto.
A cota de inundação de referência (base flood elevation) é a altura que a água deve alcançar numa cheia com 1% de chance em qualquer ano, medida a partir do nível de referência do mapa (NGVD29). Não é a profundidade da água sobre o terreno.
Os mapas revisados, que entram em vigor em 19 de fevereiro de 2027, mantêm o edifício na Zona X não sombreada. O lado da praia do terreno passa à Zona VE, com cota de 3,7 m (12 pés), medida num referencial mais novo (NAVD88), e por isso as duas cotas não se comparam diretamente. A faixa AE desaparece, e a Zona VE passa a começar a cerca de 30 m a leste do ponto do edifício: uns 40 m mais perto que hoje, com margem de 5 m. São leituras da camada nacional de risco de inundação da FEMA (National Flood Hazard Layer), não determinações oficiais de zona.
No mapa de planejamento do condado (Storm Surge Planning Zones), o endereço está na Zona B de maré de tempestade, a água do mar que um furacão empurra para a terra. Toda Sunny Isles Beach e Golden Beach estão nessa zona, que o condado considera sujeita à maré a partir de furacões de categoria 2. As evacuações são ordenadas pela trajetória e pela maré prevista de cada tempestade, não apenas pela categoria.
O programa federal de seguro contra inundação (NFIP) cobre até US$ 250 mil por edifício residencial e US$ 100 mil de conteúdo. A apólice que uma associação de condomínio contrata para o edifício pode chegar a US$ 250 mil por unidade, o que daria US$ 9,75 milhões com as 39 unidades do registro estadual. Em imóveis desses valores, a cobertura acima dos limites do NFIP vem do mercado privado.
No seguro contra vendaval, a Citizens, seguradora de último recurso mantida pelo estado da Flórida, não emite a apólice do proprietário de unidade (unit owner’s policy) quando o custo de reposição da unidade e do conteúdo, somados, chega a US$ 700 mil ou mais. Nos condados em que o regulador estadual de seguros constata concorrência insuficiente, o limite é de US$ 1 milhão. Conta o custo de reposição, não o preço de compra; a apólice da associação, que cobre o edifício, segue regras próprias. Um corretor de seguros pode dizer se determinada unidade se qualifica.
§ 10Regalia
Ilustração
Três regras pesam mais para quem compra do exterior, e cada uma tem suas condições. Quando o vendedor é estrangeiro para o fisco americano (foreign person), o comprador em geral precisa reter 15% do preço e repassá-los ao IRS, a Receita Federal americana; é a regra conhecida como FIRPTA. Quem não é residente nem cidadão americano e tem imóvel nos Estados Unidos diretamente em seu nome fica sujeito ao imposto federal sobre a herança (estate tax).
A terceira regra é a lei da Flórida de 2023 sobre propriedade estrangeira. Ela alcança quem tem domicílio na China, Rússia, Irã, Coreia do Norte, Cuba, Síria ou na Venezuela sob o regime de Nicolás Maduro e não é cidadão americano nem titular de green card. Para essas pessoas, a lei restringe compras perto de instalações militares e de infraestrutura crítica; para quem tem domicílio na China, em todo o estado, com uma única exceção, estreita, para um imóvel residencial.
Nesta costa, essa exceção é a única porta de entrada. A lei conta apenas as instalações cercadas, protegidas por barreiras ou vigiadas, e duas que cumprem o critério ficam a menos de 10 milhas de qualquer endereço daqui. O Aeroporto Internacional Fort Lauderdale-Hollywood (programa federal de segurança aeroportuária) e o Port Everglades (regras federais de segurança portuária) ficam a cerca de 6 a 10 milhas.
Perto ficam ainda duas instalações dos tipos listados na lei: a estação de tratamento de esgoto North District, de Miami-Dade, a cerca de 1 a 4 milhas, e o aeroporto North Perry, a cerca de 6 a 10. A instalação militar mais próxima, em Dania Beach, está a cerca de 8 a 12 milhas, além das 5 milhas que a exceção da lei exige.
Por isso, quem a lei alcança, mesmo com domicílio na China, só pode comprar aqui um único imóvel residencial de até 2 acres (0,8 ha), em nome próprio. Precisa ter visto americano válido que não seja de turismo, ou documentação oficial de asilo, e registrar a compra no Departamento de Comércio da Flórida em até 30 dias. Empresas e outras entidades abrangidas pela lei não podem comprar aqui.
Cada regra está detalhada no guia de compra do exterior. Estas são informações gerais, não aconselhamento jurídico ou tributário.
Para alugar por seis meses ou menos, exigem-se, entre outros requisitos, licença municipal de locação de curta temporada para cada unidade e o consentimento escrito da associação ou uma cópia do seu estatuto. Os documentos do condomínio podem restringir ainda mais o aluguel e dizem se a associação precisa aprovar o comprador, se uma empresa pode ser a titular do imóvel e qual é o prazo mínimo de locação. Neste prédio, nenhum desses pontos aparece em fontes públicas.
Regalia
Entre março de 2025 e fevereiro de 2026, as 4 vendas entre partes independentes foram de US$ 10,0 milhões a US$ 19,9 milhões, com mediana de US$ 11,8 milhões, cerca de US$ 22,6 mil por m² (DOR, cadastro de 2026). Quatro vendas são uma amostra pequena, e o preço pedido hoje não é o preço pago.
Na 19575 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160, do lado da praia, no limite com Golden Beach; o registro estadual de condomínios grafa 19505. Fica no condado de Miami-Dade, mas fora do município de Miami.
O CTBUH aponta a Regalia Beach Developers como proprietária e incorporadora. O projeto é da Arquitectonica, e a construtora foi a Charleveille Development Corp. Segundo a imprensa especializada, a obra terminou em maio de 2014, e as primeiras escrituras saíram em junho.
Tem: segundo a incorporadora, uma cobertura de dois andares, com 5 quartos, 884 m² (9.515 pés quadrados) e terraço de 325 m² (3.500 pés quadrados). As demais plantas ocupam um andar inteiro cada.
Nenhuma lista de áreas comuns ou serviços apareceu nas fontes primárias consultadas, e o antigo site da incorporadora hoje é um domínio estacionado. A única piscina documentada é a privativa da casa de praia de dois níveis, nos 3º e 4º andares. A associação pode confirmar as áreas comuns e a equipe atuais.
Nenhum orçamento foi encontrado em fonte pública. Na revenda, o comprador tem direito ao orçamento e à demonstração financeira anual, que mostram a taxa, as reservas e eventuais taxas extras.
Sobre animais, a palavra final é da declaração de condomínio e do regulamento do Regalia, e nenhuma fonte consultada os reproduz; vale pedi-los antes da proposta. Animais de assistência são sempre admitidos, como a lei exige.
A lei municipal de locação de curta temporada não limita quantas vezes uma unidade de condomínio é alugada. Limites de frequência e um prazo mínimo, se houver, ficam nos documentos do condomínio, que não foram encontrados em fonte pública.
As fontes públicas consultadas não citam nenhum; os registros dos tribunais não foram pesquisados para esta página. A folha de perguntas e respostas da associação, que o comprador de revenda recebe, trata disso.
Esta página não é uma avaliação e não reproduz depoimentos. O que um consultor pode conferir é o registro público citado abaixo: o registro de condomínios, as vendas registradas, a listagem do SIRS e o mapa da FEMA.
A visita se marca por meio de um corretor licenciado; para quem mora fora, uma primeira visita em vídeo pode substituir a ida ao prédio. Antes de visitar, vale ler os dois últimos orçamentos da associação, o SIRS e o que a declaração diz sobre locação, animais e aprovação do comprador, e pedir a lista dos serviços comuns.
Andrey Rossin, corretor de imóveis licenciado na Flórida, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, licença de broker BK3069599 (consulta pública do DBPR) · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160 · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com
Florida DOR, cadastro final de 2026 de Miami-Dade (dados de 16 de outubro de 2026), com consulta a todos os condomínios da cidade; DBPR, registro de condomínios e bases SIRS (consulta de 9 de novembro de 2026); FEMA, painel 12086C0153L e camada dos mapas revisados, painel 12086C0153M (estudo 15-04-4157S); condado de Miami-Dade, zonas de planejamento para maré de tempestade (camada GIS, atualização de 2023), e página da prefeitura de Sunny Isles Beach sobre furacões; limite municipal do Censo americano (Golden Beach); OpenStreetMap, para o ponto do edifício e as distâncias do Capítulo 692; Estatutos da Flórida 553.899, 718.112, 718.503, 692.201–692.205, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031 e 627.351; Miami-Dade Property Appraiser, tabela de alíquotas; Internal Revenue Code, 26 U.S.C. 1445 (FIRPTA), 2001, 2102 e 2104 (imposto sobre a herança); 44 CFR 61.6; regras municipais de locação de curta temporada e página de segurança predial da prefeitura; CTBUH; Arquitectonica; imprensa especializada sobre a conclusão. Declarações da incorporadora são identificadas. As fotos do edifício nesta página trazem autor e licença. Lista completa com datas: página de método; correções: registro de correções.
Collins Avenue
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licença
15701 Collins Ave
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Photo: still from drone video by The Nomad With The Drone, CC BY 3.0, via Wikimedia Commons (frame extracted and — cropped and edited (restored with AI) · Licença
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888 Via Acqualina, o prédio concluído mais alto de Sunny Isles: 8 vendas de US$ 5 milhões ou mais em um ano, mediana de US$ 9,925 milhões. Com fontes.
Photo: Avi Werde via Unsplash — cropped and edited (restored with AI) · Licença
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18501 Collins Ave
Turnberry Ocean Club Residences: 15 vendas de US$ 5 milhões ou mais desde 2025, mediana de US$ 5,6 milhões. Sky Club, custos e inundação, com fontes.
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18555 Collins Ave
Porsche Design Tower: o carro sobe até a garagem de cada unidade. 12 vendas desde 2025, mediana de US$ 4,1 milhões; nova zona de inundação AO em 2027.
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18975 Collins Ave
Residences by Armani/Casa, a torre do Pelli Clarke & Partners em Sunny Isles: 19 vendas desde 2025, mediana de US$ 3,7 milhões. Custos e inundação.
Próxima torre
The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
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