2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
16901 Collins Avenue · Sunny Isles Beach
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
01Jade Signature
Mimarları Herzog & de Meuron'a göre Jade Signature plajda duran bir kule; genel biçim bilerek sakin tutulmuş, kimliği ayrıntılara bırakılmış. 2001'de Pritzker Mimarlık Ödülü'nü alan Basel'li mimarlar Jacques Herzog ve Pierre de Meuron, kuleyi paralelkenar bir plan üzerine çizip plaj güneşte kalacak biçimde döndürdü. Jade Signature, Miami-Dade County'deki Sunny Isles Beach'te, 16901 Collins Avenue'da, yolun okyanus tarafında 57 kat yükseliyor ve 192 daire barındırıyor. Fortune International Group'un geliştirdiği bina resmî olarak 16 Mart 2018'de açıldı; eyalet sicilinde “Jade Signature, a Condo” adıyla kayıtlı.
Jade Signature tek çatı altında iki ayrı piyasa gibi satılıyor. 2026 vergi kütüğü burada 2025 ve 2026'daki 19 satışı bağımsız taraflar arasında, piyasa koşullarında yapılmış satış olarak kodluyor; sonuncusu Mayıs 2026'da. Medyan 4,25 milyon dolar; 5 milyon dolar veya üzerindeki altı satışın medyanı ise 9,83 milyon dolar.
§ 02Jade Signature
Photo: paashuu via Pexels — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
§ 03Jade Signature
Collins Avenue'nun bu kesiminde üç kuşak kule yan yana duruyor: güneyde 1996 yapımı Sands Pointe Ocean Beach Condo (16711 Collins Avenue), kuzeyde 2008 yapımı Jade Beach Condo (17001 Collins Avenue). Geliştiriciye göre giriş ve lobi doğrudan havuza ve plaja açılıyor; arada yol yok.
Paralelkenar plan güneşe verilmiş bir yanıt: mimar planın, plaj ışık alacak biçimde yönlendirildiğini anlatıyor. Bunun kat kat nasıl yansıdığı ayrı bir konu; katlara ya da cephelere göre manzarayı belgeleyen bir kaynak bulunamadı.
Kule Miami şehrinde değil, Miami-Dade County içinde ayrı bir belediye olan Sunny Isles Beach'te duruyor. Vergi faturasını da bu belirler; belediyenin 2025 işletme vergi oranı binde 1,7 idi.
§ 04Jade Signature
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
Tasarım Basel'deki Herzog & de Meuron'a, yani Jacques Herzog ile Pierre de Meuron'un ofisine ait; mimara göre projeden sorumlu ortak Jason Frantzen. Çizimleri sahada uygulayan mimar Miami'deki Add Inc., bugünkü adıyla Stantec; CTBUH de Stantec'i uygulama mimarı olarak gösteriyor. İç mekânları Paris'teki PYR'den Pierre-Yves Rochon, peyzajı Miami'deki Raymond Jungles, Inc. tasarladı. Raymond Jungles aynı ofisle Miami Beach'teki 1111 Lincoln Road'un bahçelerinde de çalıştı.
Mimarlar binayı “plajda bir kule” olarak tanımlıyor; genel biçimin sakin olduğunu, mimari kimliği ise ayrıntıların verdiğini yazıyorlar. Ayrıntılar kolayca sayılıyor. Plan paralelkenar; cepheyi her katta dışarı taşan döşeme plakaları okutuyor, pencereler bu plakaların gerisine çekilmiş. Teraslar iç alanın yaklaşık %30'u kadar ve taşan döşemeler onları gölgeliyor. Zeminde lobi, restoran ve spa, yapının içinden geçen kıvrımlı bir şeritte toplanmış.
Ekibin geri kalanı şöyle: taşıyıcı sistemde McNamara/Salvia, mekanik ve elektrik tesisatta Edwards & Zuck, aydınlatmada Revolver Design, yapımda Suffolk Construction. Mimarın sayfasına göre tasarım 2012–2014, yapım 2014–2018 yılları arasında sürdü. Yükseklik kaynağa göre değişiyor: mimara göre 198 metre (649 fit) ve 57 kat, CTBUH'ye göre 193,9 metre (636 fit). Bina 2019'da The Chicago Athenaeum ile European Centre'ın verdiği American Architecture Award'u aldı; mimarın sayfasındaki fotoğraflar Iwan Baan ve Robin Hill'e ait. Kıyıdaki diğer binaların mimarları için: Kıyının mimarisi.
§ 05Jade Signature
Geliştiricinin kat planı sayfaları incelenen kaynaklarda bulunamadı; bu yüzden sayfada tipe göre kat planı yok. Kütük ise daireleri geniş bir yelpazede gösteriyor: yaşam alanı 59 ile 927 m² (638–9.975 fit kare) arasında, medyanı 271 m² (2.915 fit kare). Kütük ile geliştirici alanı farklı kurallarla ölçer; iki rakam doğrudan karşılaştırılamaz.
Binanın en büyük dairesi bir katın tamamını kaplayıp bir üst kata taşıyor. Geliştiriciye göre tek üst penthouse 56. katın tamamını ve 57. katın bir bölümünü kaplıyor: 1.083 m² (11.661 fit kare), 3,7 metre (12 fit) tavan yüksekliği ve özel havuz.
Ortak olanaklar. Geliştiriciye göre restoran ve spa kıvrımlı ortak şeritte; havuza doğrudan lobiden çıkılıyor. Spor salonu, kafe ya da daha kapsamlı bir olanak ve hizmet listesi incelenen kaynaklarda bulunamadı.
§ 06Jade Signature
Daire büyüklüklerindeki bu geniş aralık fiyatlara da yansıyor. Piyasada lüks konutun tek bir tanımı yok; bu sayfada “lüks konut”, eyalet kütüğünde 5 milyon dolar veya üzerinde satış kaydı olan daire demektir. Florida'da tescil edilen her tapu, Gelir İdaresi'nin (DOR) satışın bağımsız taraflar arasında ve piyasa koşullarında yapılıp yapılmadığını gösteren kodunu taşır. 2026 kütüğünde bu adres için 2025 ve 2026 tarihli 23 tapu devrinden 19'u bu kodu taşıyor: 15'i 2025'te, 4'ü 2026'da, sonuncusu Mayıs 2026'da.
Komşuların yanında. Ölçek için: 2026 kütüğünde tek bir Sunny Isles Beach kat mülkiyeti adresinde 5 milyon dolar ve üzerinde kaydedilen en yüksek bağımsız satış sayısı 15; bunu The Estates at Acqualina güney kulesi ve Turnberry Ocean Club paylaşıyor. Şehirde toplam 13 kat mülkiyeti adresinde en az bir böyle satış kaydedildi; 18 adreste değeri 5 milyon dolar veya üzeri olan en az bir daire var.
Medyan adil değere göre sıralandığında Jade Signature bu sitenin kaydındaki 44 kule arasında 7. sırada. The Ritz-Carlton Residences 5. sırada ve 5 milyon dolar üzerinde 5 satış kaydetti; aynı yıl tamamlanan Muse'un 62 dairesindeki medyan adil değer de 3,66 milyon dolar. Tüm bağımsız satışların medyanı olarak alınan metrekare fiyatı ise binaları birbirinden ayırıyor:
| Bina | 5 milyon $ ve üzeri satış | Bu satışların medyanı | Metrekare fiyatı (fit kare başına) |
|---|---|---|---|
| Jade Signature | 6 / 19 | 9,8 milyon $ | yaklaşık 18.300 $ (1.703 $) |
| The Ritz-Carlton Residences | 5 / 18 | 6,15 milyon $ | yaklaşık 23.600 $ (2.189 $) |
| Muse | 2 / 7 | 5,9 milyon $ | yaklaşık 16.700 $ (1.548 $) |
| The Estates at Acqualina, güney kule | 15 / 15 | 10,2 milyon $ | yaklaşık 26.400 $ (2.454 $) |
Rakamları okurken. Satış sayısı bir alt sınırdır. Kütük her daire için yalnızca son iki satışı tutar ve uzun ön satış sözleşmelerinin tapuları bağımsız satış kodunun dışında kalabilir. Zillow gibi ilan portallarındaki fiyatlar satıcının istediği rakamdır, tapuya geçen fiyat değil. Sitede hiçbir yerde daire numarası ya da malik adı verilmez.
Vergi değerleri. County emlak değerleme ofisi en değerli daireyi 22,42 milyon dolar, 192 dairenin tamamını 756,6 milyon dolar olarak tahmin ediyor; 30 dairenin tahmini 5 milyon dolar veya üzerinde. Bu adil değer bir fiyat değil, değerlemedir; binanın tepesi bunu gösteriyor: kayıtlı en yüksek satış olan 28,64 milyon dolar, en yüksek adil değerin üzerinde. Dairelerin %16,7'si birincil konut muafiyetinden, yani malikin Florida'daki kalıcı evine tanınan vergi indiriminden yararlanıyor; bu oran, maliklerin kendi oturduğu dairelerin payı için bir alt sınırdır.
§ 07Jade Signature
İllüstrasyon
Emlak vergisi. 2025'te Sunny Isles Beach'te tüm kalemler dâhil emlak vergisi oranı 16,7227 mill idi; bir mill, vergiye esas değerin binde biridir. Bu, her 1.000 dolar için 16,72 dolar, yani yılda yaklaşık %1,67 demek. Malikin Florida'daki birincil konutu (homestead) sayılmayan ve 5 milyon dolar değer biçilmiş bir dairenin yıllık vergisi yaklaşık 83.600 dolar eder. Mülk el değiştirdiğinde değer, bir sonraki 1 Ocak'ta tam piyasa değeri üzerinden yeniden belirlenir. County emlak değerleme ofisinin piyasa değeri tahmini (“just value”, adil değer) ödenen fiyattan farklı olabilir; bu binada 2026 kütüğündeki medyan adil değer yaklaşık 3,66 milyon dolar.
Değer artışı tavanı ve 2027 değişikliği. Florida'da malikin birincil konutu sayılmayan bir evde, okul dışı vergilere esas değer (assessed value) bugün yılda en fazla %10 artabiliyor. Florida seçmenlerinin 3 Kasım 2026'da onayladığı 3 No'lu Değişiklik bu tavanı 2027 kütüğünden itibaren %5'e indiriyor; eyalet kesin sonuçları 9 Kasım 2026 itibarıyla henüz ilan etmemişti. Birincil konut muafiyetinden yalnızca evi iyi niyetle Florida'daki kalıcı ikametgâhı yapan malik yararlanır; ABD'de geçici vizeyle bulunan biri bu koşulu karşılayamaz.
Aidat. Jade Signature'da ortak giderleri malikler, yönetim derneğine (association) ödedikleri aidatla karşılar. Derneğin bütçesi kamuya açık bir kaynakta bulunamadığı için bir tutar verilemiyor; teklif vermeden önce satıcıdan son iki yılın bütçesini, rezerv planını ve binanın sigorta poliçelerini istemek gerekir. Olağanüstü aidatlar (special assessment), yani derneğin belirli bir amaç için oyladığı ek ödemeler de sorulmalı.
Alım sırasında. Miami-Dade County'de tapu devrinde damga vergisi (documentary stamp tax) alınır: bedelin her 100 doları için 0,60 dolar, yani 4,25 milyon dolarlık bir alımda yaklaşık 25.500 dolar. Vergiyi hangi tarafın ödeyeceğini satış sözleşmesi belirler. Miami-Dade'in 100 dolar başına 0,45 dolarlık ek vergisi burada uygulanmaz, çünkü eyalet yasası kat mülkiyetindeki bir daireyi tek konutluk mülk (single-family residence) sayar ve bu tür mülkün devri ek vergiden muaftır. Kredili alımda iki kalem daha eklenir: ipotek tutarının her 100 doları için 0,35 dolar damga vergisi ve kredinin her 1.000 doları için 2 dolarlık “intangible tax”, yani ipotek belgesi üzerinden bir kez alınan vergi.
§ 08Jade Signature
Florida, Surfside'da 2021'de yaşanan çöküşün ardından üç veya daha fazla yaşanabilir katı olan kat mülkiyeti binalarına iki zorunlu denetim getirdi. Jade Signature gibi genç bir binada bunlardan biri uzak bir tarih, öteki bugünün belgesidir.
Bu binadaki durum. Eyaletin Ticari ve Mesleki Düzenleme Dairesi (DBPR) iki SIRS veritabanında da 9 Kasım 2026 itibarıyla ne kat mülkiyetini ne de “Jade Signature Condo Assn Inc” adlı derneği listeliyor. Veritabanları yalnızca eksiksiz gönderilmiş bildirim formlarını gösterir. Listede görünmemek, çalışmanın yapılmadığını kanıtlamaz, bir uyumsuzluk tespiti de değildir. Yasa bu çalışmayı 31 Aralık 2025'e kadar, zorunlu yapısal incelemeyle birleştirilmişse 31 Aralık 2026'ya kadar şart koşuyordu; dolayısıyla bir çalışma bulunmalı ve satıcıdan istenmelidir. Sunny Isles Beach belediyesinin yapı güvenliği sayfasında bina bazında bir inceleme listesi bulunamadı.
İkinci el alımda alıcının hakları. Satıcı, masrafı kendisine ait olmak üzere alıcıya şu belgeleri vermek zorundadır: kat mülkiyeti beyannamesi (declaration of condominium), yani binanın temel kural belgesi; derneğin kuruluş belgesi, tüzüğü ve kuralları; yıllık mali tablo ve bütçe; derneğin soru-cevap belgesi ve yönetim formu. Pakette en son yapısal bütünlük rezerv çalışması ya da hiç yapılmadığına dair bir beyan ve gerekiyorsa zorunlu yapısal inceleme raporunun özeti de bulunur. Geliştirici yönetimi maliklere 1 Temmuz 2023'ten sonra devrettiyse devir incelemesi raporu (turnover inspection report) da eklenir.
Alıcı, belgeleri aldıktan sonraki 7 gün içinde (hafta sonları ve resmî tatiller sayılmaz) sözleşmeden cayabilir. Sözleşme, belgelerin imzadan 7 günden daha önce teslim alındığını kayda geçiriyorsa bu hak doğmaz. Cayma hakkı tapu devriyle (closing) sona erer. Doğrudan geliştiriciden yapılan alımda cayma süresi 15 gündür.
§ 09Jade Signature
Binanın kendisi hem bugünkü haritada hem 2027'de yürürlüğe girecek haritada yılda %1 taşkın olasılığı olan alanın dışında; 11 Eylül 2009'dan beri geçerli bugünkü haritalarda asgari sel tehlikesi alanında, gölgesiz X bölgesinde duruyor. Risk, kumsala doğru yürüdükçe artıyor.
FEMA'nın bugünkü haritasında (pafta 12086C0161L) bina noktasından plaja doğru önce X bölgesinin gölgeli kısmı geliyor, yani yıllık taşkın olasılığı %0,2 olan orta düzey sel riski alanı. Ardından, yılda %1 taşkın olasılığı olan ve ipotek kredisi verenlerin genellikle sel sigortası istediği AE bölgesi başlıyor (taban sel kotu yaklaşık 2,4 metre, 8 fit). Bina noktasının yaklaşık 100 metre doğusundan itibaren de fırtına dalgalarının vurduğu, en sıkı yapı kurallarının geçerli olduğu VE bölgesi uzanıyor (taban sel kotu yaklaşık 3 metre, 10 fit).
Taban sel kotu (base flood elevation), yılda %1 olasılıklı bir taşkında suyun ulaşması beklenen yüksekliktir; haritanın referans seviyesinden (bugünkü haritalarda NGVD29) ölçülür, zemindeki su derinliği değildir.
FEMA'nın 19 Şubat 2027'de yürürlüğe girecek revize haritaları binayı yine X bölgesinde (gölgesiz), parselin plaj tarafını VE bölgesinde tutuyor; VE'nin taban sel kotu yine yaklaşık 3 metre (10 fit), ama artık daha yeni bir referans seviyesine (NAVD88) göre. Bugünkü AE kuşağının yerini AO bölgesi alıyor; bu bir sığ taşkın alanıdır ve verilen sayı, zeminden beklenen su derinliğidir (yaklaşık 0,9 metre, 3 fit). Bina noktası AO alanının dışında. VE sınırı yaklaşık 50 metre yaklaşıyor: bugün bina noktasının yaklaşık 100 metre, yeni haritada yaklaşık 50 metre doğusunda başlıyor. Bu bilgiler FEMA'nın Ulusal Sel Tehlikesi Katmanı'ndan (NFHL) okunmuştur; resmî bir sel bölgesi tespiti değildir.
Adres, Sunny Isles Beach ve Golden Beach'in tamamı gibi, Miami-Dade County'nin B fırtına kabarması planlama bölgesinde (Storm Surge Planning Zone B) yer alır; burası 2. kategori ve daha güçlü bir kasırgada denizin karaya itilme riski taşıyan bölgedir. County tahliye kararını yalnızca kategoriye bakarak değil, her fırtınanın rotasına ve beklenen kabarmaya göre verir.
Sel sigortası. Ulusal Sel Sigortası Programı (NFIP) bir konut binasına en fazla 250.000 dolar, eşyaya 100.000 dolar teminat verir. Kat mülkiyeti derneğinin bina poliçesinde üst sınır, daire sayısının 250.000 dolarla çarpımıdır; sicildeki 192 daireyle bu binada 48 milyon dolar. Bu fiyat düzeyindeki dairelerde NFIP sınırlarını aşan teminat özel sigortayla sağlanır.
Fırtına sigortası. Citizens, Florida'nın eyalet destekli son başvuru sigortacısıdır, yani piyasada sigorta bulunamadığında başvurulan kurum. Konutun ve eşyanın ikame maliyeti (aynısını yeniden yaptırma ve yerine koyma bedeli) toplam 700.000 dolar veya üzerindeyse, Citizens bir kat mülkiyeti dairesine daire sahibi poliçesi düzenleyemez. Eyalet sigorta düzenleyicisinin yeterli rekabet bulunmadığına karar verdiği county'lerde bu sınır 1 milyon dolardır. Ölçü satın alma fiyatı değil ikame maliyetidir; derneğin bina poliçesi ayrı bir konudur. Belirli bir dairenin durumunu bir sigorta acentesi söyleyebilir.
§ 10Jade Signature
İllüstrasyon
Yurt dışından alımda üç kural belirleyicidir ve her birinin kendi koşulları vardır.
FIRPTA. Satıcı ABD vergi mevzuatına göre yabancı kişiyse (foreign person), alıcı genel kural olarak satış bedelinin %15'ini kesip ABD Gelir İdaresi'ne (IRS) ödemek zorundadır.
Veraset vergisi. ABD vatandaşı olmayan ve ABD'de yerleşik olmayan bir kişi ABD'deki bir gayrimenkule doğrudan sahipse, bu mülk ABD veraset vergisine tabidir.
Florida'nın yabancı mülkiyet yasası. 2023 tarihli yasa, ikametgâhı Çin, Rusya, İran, Kuzey Kore, Küba veya Suriye'de ya da Nicolás Maduro rejimi altındaki Venezuela'da bulunan ve ABD vatandaşı ya da daimi oturum (green card) sahibi olmayan kişileri kapsar. Bu kişilerin askerî tesislere ve kritik altyapıya yakın alımları sınırlıdır (ikametgâhı Çin'de olanlarınki Florida'nın her yerinde); tek bir konut için dar bir istisna vardır.
Bu kıyıda yasa her adrese uzanır; bu yüzden tek konut istisnası buradaki tek yoldur. Yasa bir tesisi yalnızca çitle çevriliyse, girişi engellenmişse ya da korunuyorsa hesaba katar; Fort Lauderdale-Hollywood Uluslararası Havalimanı federal havalimanı güvenlik programı, Port Everglades de federal liman güvenliği kuralları gereği tam olarak böyle korunur. İkisi de buradaki her adrese yaklaşık 6–10 kara mili uzakta, yani yasanın 10 millik yarıçapının içinde. Miami-Dade North District atık su arıtma tesisi yaklaşık 1–4, North Perry Havalimanı yaklaşık 6–10 kara mili mesafede.
En yakın askerî tesis (Dania Beach) yaklaşık 8–12 kara mili uzakta, yani istisnanın şart koştuğu 5 millik mesafenin ötesinde. Dolayısıyla yasanın kapsamındaki bir kişi burada yalnızca kendi adına, en fazla 0,8 hektarlık (2 akre) tek bir konut alabilir. Bunun için turizmle sınırlı olmayan geçerli bir ABD vizesi ya da resmî sığınma belgesi gerekir; mülk 30 gün içinde Florida Ticaret Bakanlığı'na (Florida Department of Commerce) kaydettirilmelidir. Yasanın kapsamındaki şirketler ve diğer kuruluşlar burada mülk alamaz. Her kuralın ayrıntısı sitenin yurt dışından alım rehberinde. Bu bilgiler genel niteliktedir; hukuki veya vergi danışmanlığı değildir.
Kiralama. Altı ay veya daha kısa süreli kiralamada, diğer koşulların yanı sıra, her daire için ayrı bir belediye kısa süreli kiralama lisansı ve derneğin yazılı onayı ya da tüzüğünün bir kopyası gerekir; kat mülkiyetinin kendi belgeleri kiralamayı daha da sınırlayabilir. Derneğin alıcıyı onaylaması gerekip gerekmediği, bir şirketin tapu sahibi olup olamayacağı ve asgari kira süresi de bu belgelerde yazar; bu bina için bu bilgiler kamuya açık kaynaklarda bulunamadı.
Jade Signature
2025 ve 2026'daki 19 bağımsız satış 1,83 milyon ile 28,64 milyon dolar arasında gerçekleşti. Medyan 4,25 milyon dolar; 5 milyon dolar üzerindeki 6 satışta 9,83 milyon dolar (Florida DOR, 2026 kütüğü). İlanlardaki fiyatlar satıcının rakamıdır, kaydın parçası değildir.
Metrekare başına yaklaşık 18.300 dolar (fit kare başına 1.703 dolar); bu, 19 bağımsız satışın medyanı.
16901 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160; bina Miami-Dade County'de, Miami şehrinde değil, Sunny Isles Beach belediyesinin sınırları içinde. Eyaletin kat mülkiyeti sicilindeki adı “Jade Signature, a Condo”.
Geliştiriciye ve mimara göre geliştirici Fortune International Group, proje şirketi Sunny Isles Beach Associates, LLC aracılığıyla. Tasarım Herzog & de Meuron'un, yapım Suffolk Construction'ın.
Mimara göre 57 katlı ve 198 metre (649 fit), CTBUH'ye göre 193,9 metre (636 fit) yüksekliğinde; binada 192 daire var.
Geliştirici, 56. katın tamamına ve 57. katın bir bölümüne yayılan 1.083 m²'lik (11.661 fit kare) bir üst penthouse'tan söz ediyor: 3,7 metre (12 fit) tavanlar ve özel havuz. 2025 ve 2026'daki en yüksek kayıtlı satış 28,64 milyon dolar.
Geliştirici, lobiden doğrudan ulaşılan bir havuzdan ve binanın kıvrımlı şeridindeki restoran ile spadan söz ediyor. İncelenen kaynaklarda spor salonu ya da kafe bulunamadı; güncel listeyi dernek verebilir.
Kamuya açık bir kaynakta bütçe bulunamadı. İkinci el alıcı, aidatı, rezervleri ve varsa olağanüstü aidatları gösteren bütçeyi ve yıllık mali tabloyu almaya hak kazanır.
9 Kasım 2026'da eyaletin iki veritabanında da bir kayıt yoktu; bu, çalışmanın olmadığını kanıtlamaz. İkinci el alıcı çalışmayı ya da yapılmadığına dair beyanı satıcının masrafıyla almaya hak kazanır.
Kurallar kat mülkiyeti beyannamesinde yer alır; beyanname kamuya açık bir kaynakta yok, teklif öncesinde istenmelidir. Yasanın gerektirdiği yardım hayvanlarına her durumda izin verilmesi gerekir.
Bu sayfa bir değerlendirme değildir ve müşteri yorumu aktarmaz. Bir danışmanın kontrol edebileceği kamu kayıtları aşağıda: kat mülkiyeti sicili, kayıtlı satışlar, SIRS veritabanları ve FEMA haritası.
Belediyenin kısa süreli kiralama yönetmeliği, bir kat mülkiyeti dairesinin ne sıklıkla kiralanacağını sınırlamaz. Sıklığa ilişkin bir sınır ya da asgari süre ancak kat mülkiyetinin belgelerinden gelebilir; bu belgeler kamuya açık bir kaynakta bulunamadı.
§ 11Fotoğraflar
03
Jade Signature'da ziyaretler lisanslı bir emlak brokeri aracılığıyla ayarlanır; yurt dışından bakan bir alıcı için ilk tur video ile yapılabilir. Daireye girmeden önce derneğin son iki bütçesini, dosyadaki SIRS'i ve beyannamedeki kiralama, evcil hayvan ve alıcı onayı kurallarını okumak, ziyareti asıl sorulara ayırır. Evcil hayvan kurallarında yasanın gerektirdiği yardım hayvanları her durumda istisnadır.
Andrey Rossin, Florida lisanslı emlak brokeri, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC · Florida broker lisansı BK3069599 (eyaletin lisans sorgusu) · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160
Florida Gelir İdaresi (DOR), Miami-Dade 2026 kesin vergi kütüğü, veri tarihi 16 Ekim 2026; Sunny Isles Beach'teki tüm kat mülkiyeti adreslerinin sorgusu dâhil. DBPR kat mülkiyeti sicili ve SIRS veritabanları (9 Kasım 2026). FEMA Ulusal Sel Tehlikesi Katmanı, pafta 12086C0161L, ve revize haritaların bekleyen katmanı, pafta 12086C0161M (çalışma dosyası 15-04-4157S). Miami-Dade County fırtına kabarması planlama bölgeleri (county GIS katmanı, 2023 güncellemesi) ve Sunny Isles Beach belediyesinin kasırga sayfası. Florida Yasaları 553.899, 718.112, 718.503, 692.201–692.205, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031 ve 627.351. Miami-Dade Emlak Değerleme Ofisi vergi oranı tablosu. ABD Gelir Vergisi Kanunu, 26 U.S.C. 1445 (FIRPTA), 2001, 2102 ve 2104 (veraset vergisi); 44 CFR 61.6. Sunny Isles Beach belediyesinin kısa süreli kiralama kuralları ve yapı güvenliği sayfası. CTBUH Skyscraper Center; Herzog & de Meuron'un proje sayfası; The Chicago Athenaeum'un American Architecture Awards listesi; Pritzker Mimarlık Ödülü. Geliştirici beyanları bu şekilde belirtilir. Bu sayfadaki fotoğrafların her biri yazar ve lisans bilgisiyle yayımlanır; geliştiricinin logosu kullanılmaz. Tarihli tam kaynak listesi: Yöntem ve kaynaklar; düzeltmeler: Düzeltme günlüğü.
Collins Avenue
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
15701 Collins Ave
The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach, 15701 Collins Avenue: en üst beş katta beş penthouse. 18 satış, medyan 4,475 milyon dolar; aidat, SIRS, sel.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
17141 Collins Ave
Muse, 17141 Collins Avenue: Carlos Ott tasarımı, en küçük dairesi 190 m². 7 bağımsız satış, medyan 4,8 milyon dolar; aidat, vergi ve 2027 sel haritası.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
17475 Collins Ave
Chateau Beach Residences, 17475 Collins Avenue: 33 kat, 81 daire. 10 bağımsız satış, medyan 3,975 milyon dolar; aidat, vergi, SIRS ve sel bölgesi.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
17749 Collins Ave
The Mansions at Acqualina, 17749 Collins Avenue: 7 kayıtlı satış, hepsi 5 milyon dolar üzeri, medyan 7,0 milyon. Bina 2027 haritasında AE bölgesine giriyor.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Wikimedia Commons — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
17875 Collins Ave
Acqualina Resort & Residences, 17875 Collins Avenue: otelle aynı binada konutlar. 19 bağımsız satış, medyan 3,396 milyon dolar; aidat, vergi, sel.
Photo: Avi Werde on Unsplash — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
17901 Collins Ave
Acqualina Estates güney kulesi, 777 Via Acqualina: 15 kayıtlı satış, hepsi 5 milyon dolar ve üzerinde; medyan 10,2 milyon dolar. Aidat, vergi, SIRS, sel.
Photo: still from drone video by The Nomad With The Drone, CC BY 3.0, via Wikimedia Commons (frame extracted and — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
17975 Collins Ave
888 Via Acqualina, 17975 Collins Avenue: Sunny Isles Beach'in en yüksek tamamlanmış kulesi. 8 satış, hepsi 5 milyon dolar üzeri; medyan 9,93 milyon.
Photo: Avi Werde via Unsplash — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
18201 Collins Ave
Trump Royale, 18201 Collins Avenue, Trump Grande kompleksinde: 26 bağımsız satış, medyan 1,39 milyon dolar; ilk yapısal inceleme en geç 2038 sonu.
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
18501 Collins Ave
Turnberry Ocean Club, 18501 Collins Avenue: Carlos Zapata kulesi. 15 kayıtlı satış, hepsi 5 milyon dolar üzeri, medyan 5,6 milyon; aidat, SIRS, sel bölgesi.
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
18555 Collins Ave
Porsche Design Tower, 18555 Collins Avenue: otomobilin daireye çıktığı kule. 12 bağımsız satış, medyan 4,1 milyon dolar; aidat, SIRS ve 2027 sel haritası.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
18975 Collins Ave
Residences by Armani/Casa, 18975 Collins Avenue: Pelli Clarke Pelli tasarımı, 308 daire. 19 bağımsız satış, medyan 3,7 milyon dolar; aidat, SIRS ve sel.
Sonraki kule
Muse
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
